环球热讯:先拿地后发债，保利发展为规模“煞费苦心”不惜以价换量
来源：氢财经
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2022-06-28 05:33:37
(资料图)
图/官网
前脚拿地，后脚发债。
6月23日消息，保利发展控股集团股份有限公司(下称“保利发展”)拟发行不超过20亿元的无担保公司债券，分为两个品种，募集资金拟全部用于补充流动资金。
就在前一日，保利发展刚以13.09亿元，8%的溢价率竞得郑州一宗地块，如此前后脚速度不可谓不快。
实际上，此为保利发展年内“常态”，今年前5个月保利发展斥资310亿元取得25宗地块，同时，先后发行了多期公司债券和中期票据及绿色中期票据，发债规模数百亿元。
此前融创、恒大因资金出现问题导致销售额受到影响，在此情况下保利发展顺势进入行业前三，成功“圆梦”前三，即使随后提出了“进三争一”的口号，但如此拿地及发债速度业内还是认为保利发展是要稳固其前三宝座。
可在向规模冲刺时，保利发展盈利能力的不足也逐渐显现。
【年内频频发债】
6月23日据上交所披露，保利发展2022年面向专业投资者公开发行公司债券(第三期)。
据了解，本期债券分为两个品种，分别为5年期固定利率债券，附第3年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权的品种一；品种二为7年期固定利率债券，附第5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售权，二者累计发行规模不超过20亿元人民币(含20亿元人民币)。
此两个品种债券募集到的资金将全部用于补充流动资金。
而据上清所显示，就在前不久的6月15日，保利发展刚发行了两个品种的2022年度第三期中期票据，累计规模为25亿元人民币。
5月24日，保利发展发行了规模30亿元人民币的2022年度第二期绿色中期票据；4月27日，发行了两个品种的中期票据，规模分别为15亿元和5亿元，累计规模为20亿元，也就是说保利发展年内通过中期票据累计募资75亿元。
不仅如此，据上交所显示4月19日保利发展还发行了15亿元的公司债，5月28日发行了30亿元的公司债，截至目前保利发展将发行累计65亿元的公司债，据此推算年内保利发展通过中期票据及公司债将累计募资达140亿元。
【“进三争一”，大举拿地】
募资的同时，保利发展还频频活跃在各大土拍市场，就在披露发行公司债的前一日，保利发展还现身郑州土拍市场，并将一宗地块斩入麾下。
6月22日，在郑州2022年首轮集中供地中，保利发展以13.09亿元，8%溢价率，成交楼面价20663元/平方米竞得郑政东出〔2022〕3号地，据了解，该地块起始总价为12.12亿元，起始楼面价为19132元/平方米。
据财联社报道，中指研究院河南公司总经理梁波涛介绍，其之所以愿意溢价拿地，主要还是其经过测算后认为有利可图。
不仅如此，据保利发展公告显示，年内前五个月共摘得25宗地块，累计斥资310.43亿元，此外，据中指院数据显示，今年1-5月保利发展拿地面积已排在行业前十。
而之所以如此，正是因为早在今年3月份举行的2021年业绩会上保利发展董事长刘平提出了“进三争一”的目标，并表示基于对行业和公司自身竞争力的信心。
事实上，保利发展已连续多月稳定在行业前三，数据显示，2022年5月，保利发展实现签约面积243.55万平方米，同比减少37.42%；实现签约金额380.03亿元，同比减少36.04%。
结合前4个月来看，数据显示，今年前5个月，保利发展实现签约面积1015.62万平方米，同比减少29.39%；实现签约金额1592.18亿元，同比减少32.22%，虽然处于同比减少的态势，但在房地产行业整体销售额整体下降的环境中，保利发展此成绩已远远高于行业平均水平。
并且据中指院数据显示，保利发展此成绩已超越融创中国成功晋级行业前三，实际上早在3月份时，保利发展销售额就已超越融创中国，在晋级行业前三的同时也改变了房企TOP3的格局。
【负债、盈利能力承压】
值得一提的是，此时距离上一次行业前三已过去十年之久，彼时恒大、碧桂园、融创中国等房企借助高周转的模式，发展迅猛，并一举超过保利发展，从此保利发展掉队前三，排名始终保持在TOP5左右。
当时保利发展一度遭到外界质疑，为此还多次提出345战略，只为重回行业前三，直到去年恒大、融创中国等众多房企突遇“黑天鹅”事件，导致其销售额也受到影响，在此之下保利发展“被迫”重回行业前三，在今年“进三争一”的目标下仍大举拿地，只不过与其说进三争一，不如说是稳定行业前三之位。
毕竟，目前行业寒冬渐暖，多数房企也在努力自救，而保利发展在此时逆势而上不失为好时机，只是规模和利润显然不能兼得。
2021年保利发展实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润275.77亿元，同比下降4.74%；毛利率更是下降5.78个百分点至26.78%。与此同时，净利率也下降3.42个百分点至13.05%，盈利能力全面下滑，归母净利润甚至实现了近15年来的首次下滑。
尽管进入2022年后的保利发展营业收入、归母净利润均为正增长，但盈利能力却仍在下降，2022年一季度，保利发展毛利率27.89%，同比减少7.48个百分点；净利率11.53%，同比减少3.78个百分点，此外归母净利率7.54%，与2021年全年的9.41%及2021年同期的9.97%相比，2022年一季末均下降了不少。
而2022年保利发展仍如此举债拿地，或将加大保利发展未来的去化及负债压力，再加上，近日多家媒体表示保利发展目前正在进行以价换量进而抢夺市场，这难免又会在一定是程度上压缩保利发展利润空间，导致其此后业绩承压。
