文|南梁

这样的负债情况下，张振高的经营压力怕是不小。

(资料图)

在华侨城发布的2022年预计业绩公告中显示，华侨城去年全年由盈转亏，业绩骤降。

在公司给出的解释中，计提资产减值就有近百亿，这引起了市场的关注，深交所也对其发布了关注函。

值得一提的是，华侨城在去年有新帅上任。

有行业观点认为，此举动或是新管理者想一次性解决华侨城的历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。

不过就公司的偿债风险来说，华侨城的经营压力依旧不小。

【业绩由盈转亏，巨额减值引关注】

不久前，华侨城发布了2022年的业绩预告。

据公告显示，公司2022年全年实现归母净利润为-80亿元至-110亿元，上年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%至389.54%。这或是该公司自1997年上市以来的首次亏损。

对于业绩由盈转亏的原因，公司表示：受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；计提存货跌价准备同比增加，并对部分景区资产计提减值。

不过，根据华侨城去年前三季度的表现显示，即便营收及净利润都出现大幅下滑，但即便如此也是尚在盈利，可经过了第四季度后却突然出现了业绩“变脸”的情况。

公司预计，房地产市场短期调整压力仍较大，所以去年第四季度对相关存货计提了资产减值，导致业绩由盈转亏。

对于此，深交所对华侨城下发包含两大问题的关注函，要求该公司说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及计提存货跌价准备及资产减值损失的具体情况等，并询问该公司是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

2月16日，华侨城发布了回复公告，表示公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

那么仅从公司提出的业绩下滑的原因来看，因受房地产市场严峻形势影响，公司2022年累计合同销售面积、销售金额均较同期下降了33%，而地产结转量同比下降30%左右。

毛利率方面，公司近三年的前三季度毛利率分别为57.18%、29.99%、19.59%，下滑趋势明显，且幅度不小。

存货方面，根据公告显示，截至2022年末，华侨城有减值迹象的存货，集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州等城市，计提的存货跌价准备合共约80亿—105亿元。同时基于会计谨慎性原则，计提了20亿元—25亿元的长期股权投资。

在旅游业务板块，华侨城表示计提了5亿元—7亿元的固定资产减值准备，主要由于个别景区的设施部分拆除或更新改造，预计该部分老旧设施的可回收金额低于其账面价值。

也就是说，华侨城2022年合计计提了105亿元—137亿元的各项资产减值损失。

而相对而言华侨城的存货比例也处于高位，到去年三季度末，公司存货金额为2527亿元，占总资产54.23%。

华侨城表示，公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，“以价换量”成为市场常态，根据可去化的市场价格计算，部分区域存货的可变现净值低于成本。

整体来看，近百亿的减值是的业绩转亏的主要原因，那公司为何计提如此大额度的减值呢？

【业绩承压下，新接班人压力不小】

一直以来，华侨城的发展一直都是以“地产+文旅”结合的模式，但在去年地产行业寒冬之下，其文旅业务也难免受到波及。

事实上，文旅地产有着前期投入较大、资金周转速度慢等特点，而文旅企业的开发动力也大多源自住宅销售，若前期的住宅销售不畅，那不论投资的是几百亿的项目也会很快宣告烂尾。

数据显示，去年华侨城旗下文旅企业接待游客6184.9万人次，不到2021年的七成。去年上半年该业务收入同比减少44.25%，下半年恐怕也不容乐观。

如此来看，华侨城的业绩转亏或与这有不小的关联。

尤其是在近几年，教培、旅游、房地产三个行业受到的打击最大的情况下，华侨城还足足占了其中两个，这无疑使得华侨城被“双杀”。

但即便如此，在短短一个季度就亏掉百亿那也足够惊人，毕竟计提资产减值准备虽然可以让公司剔除一些风险，但这是一个相对主观计算，可以说操作空间很大，而这也是深交所对其发布关注函的原因。

不过对于这个问题，有媒体观点认为华侨城涉嫌“财务洗澡”。

据悉，在去年3月份，前华侨城集团董事长、党委书记段先念正式退休，由保利集团原总经理张振高接任新董事长职位。

可以说，这一次2022年的业绩就是张振高交出的首份华侨城的成绩单，但这也是华侨城上市以来的首次亏损。

在一些投资者看来,计提大额的存货跌价准备及资产减值损失，一定程度上表示新管理者希望一次性解决华侨城的历史包袱和出清经营风险，以便日后轻装上阵。

不过，除了业绩的转亏外，华侨城的经营压力也并不小。

数据显示，截至去年三季度末，公司的负债合计3468.81亿元。三道红线保持全绿，其中净资产负债率为71%、剔除预售款后的资产负债率为67.5%、现金短债比为2.21倍。

不过，其短期的还债压力却不小。

数据显示，到去年三季度末，公司短期借款为31.34亿元，应付票据为2.19亿元，一年内到期的非流动负债为180.89亿，合计短债规模为214.42亿元。

同期其期末现金及现金等价物余额为466.92亿元，这样看完全可以覆盖短债，但除了短债外，公司尚有295.70亿元的经营性负债，也就是应付账款。

若加上经营性负债的规模，公司的偿债风险剧增。

此外，华侨城经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额分别为-22.68亿元、-15.16亿元和-167.98亿元，三大现金流也已全面告负。

这样的负债情况下，张振高的经营压力怕是不小。