“浙系房企”被曝挪用监管资金，1300亿负债压顶深陷危机
来源：小债看市
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2022-04-25 19:26:06
号称“浙系房企四小龙”之一的祥生控股，今年3月美元债违约爆发危机，如今再次传出挪用监管资金问题。
01挪用监管资金
近日，合肥市房管局发布祥生地产集团有限公司(以下简称“祥生地产”)项目风险告知函，引发市场热议。
告知函显示，祥生地产大量抽调、挪用旗下合肥祥生地产公司在合肥市投资开发的商品房预售资金，合肥市房管局函告其及时将抽调的资金归还各项目公司，确保各项目预售资金优先用于本项目工程建设，否则将依法追究责任。
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风险告知函
众所周知，因受宏观经济、行业市场环境及金融环境、疫情等多种不利因素影响，祥生地产流动性出现阶段性问题，已爆发债务危机，其能否及时归还资金还存不确定性。
今年3月，祥生控股集团(02599.HK)2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付，发生违约事件。
随后，祥生控股集团2023年优先票据加速通知触发2022年到期2亿美元10.5厘优先票据契约项下的交叉违约。
《小债看市》统计，目前祥生控股集团共存续4只美元债，存续规模6.21亿美元，其中将有3只美元债于一年内到期，其面临集中兑付压力较大。
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存续美元债
今年1月18日，祥生控股集团完成了对2022年1月23日到期3亿美元债券的要约交换，虽然延长了债务期限，但其流动性仍然紧张，再融资风险较高。
随后，惠誉和穆迪将祥生控股集团主体和相关债项信用等级下调，并将其所有评级展望由下调观察调整为“负面”。
值得注意的是，除了大量即将到期美元债，祥生控股的民间借贷也有不少，公司面临巨大偿债压力。
去年下半年以来，祥生控股集团信用资质逐步恶化，再融资风险加大，其股价甚至一日腰斩，这家千亿浙系房企深陷危机。
02资金紧张
据官网介绍，祥生控股集团拥有地产开发一级资质，依托于祥生集团的雄厚背景，正在逐渐形成全国化的战略布局。
2020年，祥生控股集团在香港联合交易所主板上市，成为最后一个上市的TOP30千亿房企。
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祥生控股集团官网
近年来，虽然通过杠杆撬动规模，祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，但其根基不稳，在行业下行周期面临销售下滑、盈利欠佳等问题。
2021年全年，祥生控股集团实现权益销售额803.4亿元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集团权益合同销售额环比下降60%至146亿元，9月份销售额更是降至34亿元。
据克而瑞数据，2021年祥生控股集团以1045.3亿操盘金额位居房企第35名；以779.8万平方米操盘面积排第30位，属于中型房企。
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克而瑞数据
2022年前三个月，祥生控股集团归属集团合约销售总额约为88.44亿元；合约建筑面积约为64.23万平方米。
值得注意的是，销售下滑主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。
截至2021年底，祥生控股集团应占土地储备总量2081万平方米，其中泛长三角区域774万平方米占总量37.2%，浙江省占总量50.3%，公司位于整个长三角布局已占到现有土储总量的87.5%。
可以看出，祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。
从业绩上看，2021年祥生控股集团实现营收437.2亿元，实现归母净利润-2.154亿元，近年来首次发生亏损。
另外，2021年祥生控股集团毛利率和净利率分别为10.46%和1.1%，远低于上市房企平均水平。
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归母净利润
截至2021年末，祥生控股集团总资产为1457.43亿元，总负债1287.91亿元，净资产169.52亿元，资产负债率88.37%。
在“三道红线”方面，截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。
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资产负债率水平
值得注意的是，2017年-2019年间，由于激进扩张及高杠杆影响，祥生控股集团净负债率一度高达1380%、740%和360%。
《小债看市》分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的87%。
截至同报告期，祥生控股集团流动负债有1114.06亿元，其中一年内到期的短期债务合计172.48亿元。
相较于短债规模，祥生控股集团流动性不足，其账上现金及现金等价物有84.48亿元，较2020年末大幅下滑65%，无法覆盖短债，短期偿债压力较大。
除此之外，祥生控股集团还有173.85亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计171.39亿元。
整体来看，祥生控股集团刚性债务有343.87亿元，长短债规模相当，带息债务比为27%。
有息负债高企，2020年和2021年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和12.57亿元，尤其2020年融资成本高达9.1%，对利润空间形成严重侵蚀。
可以看出，在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。
从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。
截至2021年6月30日，祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%，
然而，祥生控股集团对信托贷款的再融资能力已显著恶化。2021年第三季度其已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，融资渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度，如果其加大对合资项目的参与，可能会降低从项目公司筹集资金的自主权。
资金压力下，今年初祥生控股集团短期内出售了旗下两家全资子公司股权回笼资金，近日其再拟2.72亿出售台州塘里村BT项目公司58.5%股权。
总得来看，祥生控股集团销售下滑，盈利能力持续恶化；债务负担较重，再融资压力较大；信托和其他融资占比较高，融资成本高企。
03“黑马”房企
祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。
上世纪90年代，担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥，意外承担村子的拆迁改造工作，由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。
1995年，陈国祥创办了祥生地产，人生迎来逆袭。四年后，祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。
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祥生控股集团董事长陈国祥
随后，祥生地产逐渐走出诸暨，2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园，从此走出长三角。
在很长一段时间内，祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。
近年来，凭借高周转策略有关，祥生在短时间内实现销售猛增。
2015年，祥生销售额首次突破百亿大关，2018年突破千亿达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。
这期间，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。
2020年11月，在递表168天后，祥生控股集团在港交所挂牌上市，成为2020年最大的IPO内房股。
然而，登陆资本市场后，关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。
在业绩飞涨的背后，祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现，随着房地产行业步入寒冬，公司债务危机一触即发。
01挪用监管资金
近日，合肥市房管局发布祥生地产集团有限公司(以下简称“祥生地产”)项目风险告知函，引发市场热议。
告知函显示，祥生地产大量抽调、挪用旗下合肥祥生地产公司在合肥市投资开发的商品房预售资金，合肥市房管局函告其及时将抽调的资金归还各项目公司，确保各项目预售资金优先用于本项目工程建设，否则将依法追究责任。
风险告知函
众所周知，因受宏观经济、行业市场环境及金融环境、疫情等多种不利因素影响，祥生地产流动性出现阶段性问题，已爆发债务危机，其能否及时归还资金还存不确定性。
今年3月，祥生控股集团(02599.HK)2亿美元债的1200万美元利息未能按期支付，发生违约事件。
随后，祥生控股集团2023年优先票据加速通知触发2022年到期2亿美元10.5厘优先票据契约项下的交叉违约。
《小债看市》统计，目前祥生控股集团共存续4只美元债，存续规模6.21亿美元，其中将有3只美元债于一年内到期，其面临集中兑付压力较大。
存续美元债
今年1月18日，祥生控股集团完成了对2022年1月23日到期3亿美元债券的要约交换，虽然延长了债务期限，但其流动性仍然紧张，再融资风险较高。
随后，惠誉和穆迪将祥生控股集团主体和相关债项信用等级下调，并将其所有评级展望由下调观察调整为“负面”。
值得注意的是，除了大量即将到期美元债，祥生控股的民间借贷也有不少，公司面临巨大偿债压力。
去年下半年以来，祥生控股集团信用资质逐步恶化，再融资风险加大，其股价甚至一日腰斩，这家千亿浙系房企深陷危机。
02资金紧张
据官网介绍，祥生控股集团拥有地产开发一级资质，依托于祥生集团的雄厚背景，正在逐渐形成全国化的战略布局。
2020年，祥生控股集团在香港联合交易所主板上市，成为最后一个上市的TOP30千亿房企。
祥生控股集团官网
近年来，虽然通过杠杆撬动规模，祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，但其根基不稳，在行业下行周期面临销售下滑、盈利欠佳等问题。
2021年全年，祥生控股集团实现权益销售额803.4亿元，同比微升2.78%。
去年第三季度，祥生控股集团权益合同销售额环比下降60%至146亿元，9月份销售额更是降至34亿元。
据克而瑞数据，2021年祥生控股集团以1045.3亿操盘金额位居房企第35名；以779.8万平方米操盘面积排第30位，属于中型房企。
克而瑞数据
2022年前三个月，祥生控股集团归属集团合约销售总额约为88.44亿元；合约建筑面积约为64.23万平方米。
值得注意的是，销售下滑主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。
截至2021年底，祥生控股集团应占土地储备总量2081万平方米，其中泛长三角区域774万平方米占总量37.2%，浙江省占总量50.3%，公司位于整个长三角布局已占到现有土储总量的87.5%。
可以看出，祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。
从业绩上看，2021年祥生控股集团实现营收437.2亿元，实现归母净利润-2.154亿元，近年来首次发生亏损。
另外，2021年祥生控股集团毛利率和净利率分别为10.46%和1.1%，远低于上市房企平均水平。
归母净利润
截至2021年末，祥生控股集团总资产为1457.43亿元，总负债1287.91亿元，净资产169.52亿元，资产负债率88.37%。
在“三道红线”方面，截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。
资产负债率水平
值得注意的是，2017年-2019年间，由于激进扩张及高杠杆影响，祥生控股集团净负债率一度高达1380%、740%和360%。
《小债看市》分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的87%。
截至同报告期，祥生控股集团流动负债有1114.06亿元，其中一年内到期的短期债务合计172.48亿元。
相较于短债规模，祥生控股集团流动性不足，其账上现金及现金等价物有84.48亿元，较2020年末大幅下滑65%，无法覆盖短债，短期偿债压力较大。
除此之外，祥生控股集团还有173.85亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计171.39亿元。
整体来看，祥生控股集团刚性债务有343.87亿元，长短债规模相当，带息债务比为27%。
有息负债高企，2020年和2021年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和12.57亿元，尤其2020年融资成本高达9.1%，对利润空间形成严重侵蚀。
可以看出，在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。
从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。
截至2021年6月30日，祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占债务的50%，而银行贷款和资本市场债务则分别占38%和11%，
然而，祥生控股集团对信托贷款的再融资能力已显著恶化。2021年第三季度其已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，融资渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度，如果其加大对合资项目的参与，可能会降低从项目公司筹集资金的自主权。
资金压力下，今年初祥生控股集团短期内出售了旗下两家全资子公司股权回笼资金，近日其再拟2.72亿出售台州塘里村BT项目公司58.5%股权。
总得来看，祥生控股集团销售下滑，盈利能力持续恶化；债务负担较重，再融资压力较大；信托和其他融资占比较高，融资成本高企。
03“黑马”房企
祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。
上世纪90年代，担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥，意外承担村子的拆迁改造工作，由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。
1995年，陈国祥创办了祥生地产，人生迎来逆袭。四年后，祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。
祥生控股集团董事长陈国祥
随后，祥生地产逐渐走出诸暨，2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园，从此走出长三角。
在很长一段时间内，祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。
近年来，凭借高周转策略有关，祥生在短时间内实现销售猛增。
2015年，祥生销售额首次突破百亿大关，2018年突破千亿达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。
这期间，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。
2020年11月，在递表168天后，祥生控股集团在港交所挂牌上市，成为2020年最大的IPO内房股。
然而，登陆资本市场后，关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。
在业绩飞涨的背后，祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现，随着房地产行业步入寒冬，公司债务危机一触即发。
