销售维持增长，合景泰富保现金抗风险
来源：中金在线
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2022-04-22 21:03:22
日前，该公司发布2021年业绩报告，2021年，合景泰富实现预售金额1038亿元，同比增比为0.2%；按权益合并收入442.83亿元；年内核心利润近40亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。。
此外，在疫情常态化下，2021年租金收入达19亿元，大幅增长31%，从投资型物业稳增，不断巩固多元化业务护城河。
虽然，今年增长态势有所趋平，但处于经济承压和需求放缓的特殊时期，该业绩报告还是凸显出其财务“韧性”。其中，该公司积极主动落实清晰的偿债计划，给了投资者和资本市场是最实在的强心剂。
缓解现金压力有计划第一季度如期兑付债券
近期，虽然受行业悲观情绪的影响，惠誉、标普等评级机构纷纷对民营房企进行评级调整。但惠誉报告指出，尽管在充满挑战的市场条件下，合景泰富依然坚持履行债务，同时拥有新增融资的渠道与空间。惠誉还提到，目前合景泰富业绩受到了疫情的整体影响，走势与市场基本一致。
与惠誉评价一致的是，即使在2021年行业下行与政策持续调整的情况下，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面合计7.5亿美元债，完成当年境内外债券到期及回售期的兑付。
现金方面，2021年，合景泰富对于缓解流动资金压力，改善本集团财务状况给出了明确的计划和措施：
“集团新增融资有充足空间，于2021年12月31日后，本集团已与多家银行等机构进行磋商，确保新融资。本集团在2022年有充足的可售货值，其中95%集中在大湾区、长三角的核心一、二线城市，市场需求大，反弹速度快，去化能力强。集团将继续采取措施，加快在建物业及竣工物业的预售及销售，加速销售回款。”
2022年一季度，在疫情反复以及国际形势不明朗的情况下，合景泰富还基本落实以上计划。据统计，2022年第一季度，合景泰富兑付多笔债券本息达17.651亿元人民币，境外美元债券达2.5亿美元。
合景泰富还针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。
据了解，针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美金债发行额度，继续注意境外债市窗口，选择适当时间再融资。即便再融资窗口持续关闭，公司亦可以使用境外项目销售回款偿还。
香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余货值将于今年内全部发售，届时销售资金将全部回笼于股东方。香港鸭脷洲项目总货值较大，预计2022年上半年发售，以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。
据了解，4月以来，合景泰富美元债的整体表现小幅微涨，机构投资者保持积极观望。
创新营销手段第一季度销售维稳
4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
随着各地坚持“房住不炒”，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。目前，市场依然处于“修复期”，各城市市场将加速分化，对房企的选城布局、多元产品竞争力提高了要求。
2022年，合景泰富的总可售货值为1600亿元。其中，按区域划分，粤港澳大湾区占比70%，长三角区域占比15%；按城市等级划分，一、二线城市占比95%，参考2021年，合景泰富90%以上的业绩，都来源于一二线高能级城市。
除了布局的高确定性，合景泰富还一直积极落实各项创新营销方案。
一方面，搭建线上售楼平台“一合好房”，探索线上营销新没模式，实现了营销前置化、视频带看，VR带看、线上选房、在线认购等功能，让用户足不出户就可完成购房全流程。另一方面，打造集团“新媒体矩阵”，联合抖音、微信视频号、快手、微博、小红书等新媒体平台共创营销节点，通过“一合好房”线上售楼平台形成私域阵地，通过私域运营低成本持续产出业绩。
3.8女神节，合景泰富推出首档地产购房综艺，联动多位大湾区房产界大咖在线直播、在腾讯视频号、一合好房等平台同步上线。活动在不到60分钟内，就收获了9.1万观看，11.1万点赞及200多个客户的咨询。
2021年度，集团数字化营销业绩占比高达15%以上，并且持续有提升。
2022年，该公司第一季度实现预售额达130.7亿元。据中指院2022年第一季度广州地区销售榜单，合景泰富位居top5。仅2022年1月1日－2月28日，“一合好房”平台便实现了210套房屋成交的业绩，金额达2.47亿。
随着高端项目臻溋·名铸、臻颐府已陆续获批相继面世，凭着多年在人居美学的丰厚沉淀，联动KellyHoppen、刘荣广、枡野俊明、小坂龙和小林政彦等国际级设计大师，实现审美与消费者群体新锐洞察双轨并行。另外，上述项目所处地块紧贴广州东进趋势以及大湾区世界级城市群的战略定位，在市场上获得极高的关注和热度。
市场预期分化第二季度回暖信心逐强
对于后期展望，近期境内外机构的预测呈现分化趋势。
近期外资机构对中资房企、尤其是民企的负面倾向依然浓厚。
4月20日，惠誉报告指出，2022年第一季度，亚太地区企业评级下调的次数从2021年第四季度的19次上升至25次，仅次于2020年第二季度(Covid-19期间高峰)的26次，并远高于该季度的上调次数(6次)。
惠誉表示，一季度的25次评级下调中，面临流动性问题的中资房企占了13次。
此前高盛报告指出，中国房地产行业目前仍然受压，其中民企估值偏低，其覆盖的大多数民营房企现价水平为2021年市盈率的仅0.1至0.5倍，较历史低位低约50%，反映出有此次下行周期中内房面对财务压力较过往大，相信是由于市场疲弱及融资渠道收缩所致。
同时，高盛在报告中也表示，在现时低迷市场中幸存的民营房企，相信估值将有所改善，同时其指出了三家地产公司，表示一旦实体市场恢复稳定及信用风险得以解决，这些公司有望获得重新调整的机会，其中提到了合景泰富。
有投资人士指出，如今市场环境，评级公司较为悲观，只能统一收紧评判尺度，基本无差别下调级别。这样的评级结构，给投资人的决策判断增加了真实难度。
长江证券研究指出，近期部分城市已在首付、利率、限购等需求端政策层面有所松动，但政策落地到居民购房信心修复或仍有时滞，预计需求端边际改善时点将有所延后。
根据国家统计局数据，今年一季度，房地产开发投资微涨，增速连续回落。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；疫情下回暖迹象明显，业内人士指出，预计第二季度，随着疫情形势好转和向好政策落地，优质房企和高能级城市，将能释放更多的住房购买力和消费需求。
此外，在疫情常态化下，2021年租金收入达19亿元，大幅增长31%，从投资型物业稳增，不断巩固多元化业务护城河。
虽然，今年增长态势有所趋平，但处于经济承压和需求放缓的特殊时期，该业绩报告还是凸显出其财务“韧性”。其中，该公司积极主动落实清晰的偿债计划，给了投资者和资本市场是最实在的强心剂。
缓解现金压力有计划第一季度如期兑付债券
近期，虽然受行业悲观情绪的影响，惠誉、标普等评级机构纷纷对民营房企进行评级调整。但惠誉报告指出，尽管在充满挑战的市场条件下，合景泰富依然坚持履行债务，同时拥有新增融资的渠道与空间。惠誉还提到，目前合景泰富业绩受到了疫情的整体影响，走势与市场基本一致。
与惠誉评价一致的是，即使在2021年行业下行与政策持续调整的情况下，合景泰富全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面合计7.5亿美元债，完成当年境内外债券到期及回售期的兑付。
现金方面，2021年，合景泰富对于缓解流动资金压力，改善本集团财务状况给出了明确的计划和措施：
“集团新增融资有充足空间，于2021年12月31日后，本集团已与多家银行等机构进行磋商，确保新融资。本集团在2022年有充足的可售货值，其中95%集中在大湾区、长三角的核心一、二线城市，市场需求大，反弹速度快，去化能力强。集团将继续采取措施，加快在建物业及竣工物业的预售及销售，加速销售回款。”
2022年一季度，在疫情反复以及国际形势不明朗的情况下，合景泰富还基本落实以上计划。据统计，2022年第一季度，合景泰富兑付多笔债券本息达17.651亿元人民币，境外美元债券达2.5亿美元。
合景泰富还针对目前房企面临的海外融资环境，准备了各种应对今年到期的海外债券的方案。
据了解，针对2022年9月到期的境外债券合计9亿美元，公司已经向发展改革委获得足够美金债发行额度，继续注意境外债市窗口，选择适当时间再融资。即便再融资窗口持续关闭，公司亦可以使用境外项目销售回款偿还。
香港启德尚·珒溋项目已经交付，剩余货值将于今年内全部发售，届时销售资金将全部回笼于股东方。香港鸭脷洲项目总货值较大，预计2022年上半年发售，以上两个香港项目是公司境外资金的有力补充。
据了解，4月以来，合景泰富美元债的整体表现小幅微涨，机构投资者保持积极观望。
创新营销手段第一季度销售维稳
4月19日，人民银行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，会议强调，金融机构要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求。要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。
随着各地坚持“房住不炒”，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。目前，市场依然处于“修复期”，各城市市场将加速分化，对房企的选城布局、多元产品竞争力提高了要求。
2022年，合景泰富的总可售货值为1600亿元。其中，按区域划分，粤港澳大湾区占比70%，长三角区域占比15%；按城市等级划分，一、二线城市占比95%，参考2021年，合景泰富90%以上的业绩，都来源于一二线高能级城市。
除了布局的高确定性，合景泰富还一直积极落实各项创新营销方案。
一方面，搭建线上售楼平台“一合好房”，探索线上营销新没模式，实现了营销前置化、视频带看，VR带看、线上选房、在线认购等功能，让用户足不出户就可完成购房全流程。另一方面，打造集团“新媒体矩阵”，联合抖音、微信视频号、快手、微博、小红书等新媒体平台共创营销节点，通过“一合好房”线上售楼平台形成私域阵地，通过私域运营低成本持续产出业绩。
3.8女神节，合景泰富推出首档地产购房综艺，联动多位大湾区房产界大咖在线直播、在腾讯视频号、一合好房等平台同步上线。活动在不到60分钟内，就收获了9.1万观看，11.1万点赞及200多个客户的咨询。
2021年度，集团数字化营销业绩占比高达15%以上，并且持续有提升。
2022年，该公司第一季度实现预售额达130.7亿元。据中指院2022年第一季度广州地区销售榜单，合景泰富位居top5。仅2022年1月1日－2月28日，“一合好房”平台便实现了210套房屋成交的业绩，金额达2.47亿。
随着高端项目臻溋·名铸、臻颐府已陆续获批相继面世，凭着多年在人居美学的丰厚沉淀，联动KellyHoppen、刘荣广、枡野俊明、小坂龙和小林政彦等国际级设计大师，实现审美与消费者群体新锐洞察双轨并行。另外，上述项目所处地块紧贴广州东进趋势以及大湾区世界级城市群的战略定位，在市场上获得极高的关注和热度。
市场预期分化第二季度回暖信心逐强
对于后期展望，近期境内外机构的预测呈现分化趋势。
近期外资机构对中资房企、尤其是民企的负面倾向依然浓厚。
4月20日，惠誉报告指出，2022年第一季度，亚太地区企业评级下调的次数从2021年第四季度的19次上升至25次，仅次于2020年第二季度(Covid-19期间高峰)的26次，并远高于该季度的上调次数(6次)。
惠誉表示，一季度的25次评级下调中，面临流动性问题的中资房企占了13次。
此前高盛报告指出，中国房地产行业目前仍然受压，其中民企估值偏低，其覆盖的大多数民营房企现价水平为2021年市盈率的仅0.1至0.5倍，较历史低位低约50%，反映出有此次下行周期中内房面对财务压力较过往大，相信是由于市场疲弱及融资渠道收缩所致。
同时，高盛在报告中也表示，在现时低迷市场中幸存的民营房企，相信估值将有所改善，同时其指出了三家地产公司，表示一旦实体市场恢复稳定及信用风险得以解决，这些公司有望获得重新调整的机会，其中提到了合景泰富。
有投资人士指出，如今市场环境，评级公司较为悲观，只能统一收紧评判尺度，基本无差别下调级别。这样的评级结构，给投资人的决策判断增加了真实难度。
长江证券研究指出，近期部分城市已在首付、利率、限购等需求端政策层面有所松动，但政策落地到居民购房信心修复或仍有时滞，预计需求端边际改善时点将有所延后。
根据国家统计局数据，今年一季度，房地产开发投资微涨，增速连续回落。数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；疫情下回暖迹象明显，业内人士指出，预计第二季度，随着疫情形势好转和向好政策落地，优质房企和高能级城市，将能释放更多的住房购买力和消费需求。
