雅居乐闯“年关”
来源：地产深度报道
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2022-01-27 13:33:03
2021年7月至12月期间一口气出售了14项非核心物业的雅居乐没有停止“卖卖卖”的脚步。
1月25日早间，中海披露公告表示，公司已与两家企业签订买卖协议，拟收购二者持有的广州利合53.33%股权。收购事情完成后，中海所持的广州利合股权比例将由原先的20%上升至73.33%，成为后者的单一最大股东。
雅居乐是这场交易的卖方之一。
在通过这笔交易回笼资金的同时，雅居乐还借此甩掉了4.64亿元的负债。
“清仓”广州亚运城
雅居乐的出售协议订立于四日前。1月21日交易时段后，雅居乐间接全资附属公司与中海方面达成协议，前者拟以18.44亿元的价格出售广州利合26.66%股权。
根据初步约定，交易总价将分两步支付，其中13.8亿元以现金方式付予雅居乐，待交易完成时，中海还将承担雅居乐应付予广州利合4.64亿元贷款的偿还责任。
据悉，广州利合持有的主要资产为广州亚运城，该物业位于广东省广州市番禺区，为一座商住混合式综合体，总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。
截至公告日，广州亚运城还有约183.4万平方米的建筑面积处在施工状态，有关建设预期将于2025年底竣工。截至2021年末，广州利合及其直接全资附属公司除税后的纯利约为29.85亿元，资产净值约29.12亿元。
雅居乐与广州亚运城的渊源可追溯至2009年。
当年12月，雅居乐与富力、碧桂园组成的联合体经44次举牌击败保利、万科、中海组成的国企联合体以及中信地产等企业，以255亿元的价格拿下了广州亚运城地块，彼时还创下了全国地王新纪录。
世茂与中信则是于2010年6月分别出资1.5亿港元入股广州亚运城项目，该项目股东方增至5家，持股比例均为20%。5家股东对彼此的职能分工也做了清晰的规划：中信主管财务，碧桂园负责建筑与物业管理，富力对应前期的土地规划、销售等手续处理，雅居乐负责营销工作，世茂负责相关合作公司的架构管理。
此后多年，广州亚运城销售均价增长乏力，或是由于未达到投资回报要求，富力于2016年宣布退出广州亚运城项目，所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。同年，中海以高达310亿元的对价完成了与中信地产的资产整合，并借此接手了后者所持有的广州亚运城项目份额。
富力退出后，留下的股东对广州亚运城的经营重新做了分工，由碧桂园主抓营销。多举措并行之下，该项目的销售及均价开始回升，年销售达百亿，连续四年获得广州单盘销售冠军。
流动性的质疑
《国际金融报》记者了解到，广州亚运城的总可售货值为869亿元，目前剩余货值229亿元。从各方面的指标来看，该项目的“含金度”依然不低。
在外界看来，与出售其他非核心资产相比，亚运城项目的股权转让似乎进一步印证了雅居乐的“钱紧”局面。
大约半个月前，雅居乐披露公告称，公司于2021年7月1日至12月31日期间就14项非核心物业的出售事项订立相关协议，售价合计约28亿元，当中合计11.49亿元的订金及销售款已在2021年收取，预计2022年可收取现金回款约16.51亿元。
这14项物业中包括了5宗酒店(含酒店用地)、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套及1宗公寓。根据规划，雅居乐拟将这部分回笼的资金用作公司一般营运资金，此次出售广州亚运城股权的资金用途亦是如此。
出售物业事项披露后不久，雅居乐便被机构下调了评级。1月18日，穆迪将其公司家族评级下调至“B1”，标普则将雅居乐的长期发行人信用评级下调至“B+”，二者的评级展望皆为“负面”。
穆迪方面认为，雅居乐在未来6至12个月内将有大量债务到期，同时因融资渠道受限，公司再融资风险增加，其预计在未来12至18个月内，由于缺乏新的融资渠道来解决庞大的债务问题，加之房地产销售疲软影响，雅居乐的流动性将变得不足。
截至2021年6月末，该公司拥有短期借款394.87亿元，同期对应的非限制现金为465.12亿元。尽管现金流足以覆盖短债，但在穆迪看来，雅居乐不太可能将所有现金用于偿还债务，“它必须在项目和运营公司层面上保持相当数量的资金用于运营”。
《国际金融报》记者注意到，2021年上半年，雅居乐账面上的应付账款及票据高达733.15亿元。
更为敏感的是境外债。2021年至今已有多家开发商发生美元债违约，对资本市场造成极大冲击。2022年3月及8月，雅居乐将分别有5亿美元、6亿美元的离岸债券到期，合计约69.62亿元。
穆迪指出，在过去几个月中，雅居乐一直在通过资产处置和发行可交换债券筹措资金，这些资金将在未来的6个月至12个月内解决公司部分到期债务，但考虑到目前市场情绪疲弱和资金状况紧张，该公司进一步资产处置以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。
据标普估计，雅居乐拥有的包括香港特区地产开发项目和上市子公司股份等离岸资产价值110亿至130亿元，“相信这些资产在需要的时候可以变现”。
1月24日，雅居乐集团控股回应评级发生调整称，截至目前，公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。公司将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。本次标普和穆迪对于公司信用评级的调整，预计不会对本公司偿债能力造成重大不利影响。
1月25日早间，中海披露公告表示，公司已与两家企业签订买卖协议，拟收购二者持有的广州利合53.33%股权。收购事情完成后，中海所持的广州利合股权比例将由原先的20%上升至73.33%，成为后者的单一最大股东。
雅居乐是这场交易的卖方之一。
在通过这笔交易回笼资金的同时，雅居乐还借此甩掉了4.64亿元的负债。
“清仓”广州亚运城
雅居乐的出售协议订立于四日前。1月21日交易时段后，雅居乐间接全资附属公司与中海方面达成协议，前者拟以18.44亿元的价格出售广州利合26.66%股权。
根据初步约定，交易总价将分两步支付，其中13.8亿元以现金方式付予雅居乐，待交易完成时，中海还将承担雅居乐应付予广州利合4.64亿元贷款的偿还责任。
据悉，广州利合持有的主要资产为广州亚运城，该物业位于广东省广州市番禺区，为一座商住混合式综合体，总建筑面积约为585万平方米，地盘面积约为252.1万平方米。
截至公告日，广州亚运城还有约183.4万平方米的建筑面积处在施工状态，有关建设预期将于2025年底竣工。截至2021年末，广州利合及其直接全资附属公司除税后的纯利约为29.85亿元，资产净值约29.12亿元。
雅居乐与广州亚运城的渊源可追溯至2009年。
当年12月，雅居乐与富力、碧桂园组成的联合体经44次举牌击败保利、万科、中海组成的国企联合体以及中信地产等企业，以255亿元的价格拿下了广州亚运城地块，彼时还创下了全国地王新纪录。
世茂与中信则是于2010年6月分别出资1.5亿港元入股广州亚运城项目，该项目股东方增至5家，持股比例均为20%。5家股东对彼此的职能分工也做了清晰的规划：中信主管财务，碧桂园负责建筑与物业管理，富力对应前期的土地规划、销售等手续处理，雅居乐负责营销工作，世茂负责相关合作公司的架构管理。
此后多年，广州亚运城销售均价增长乏力，或是由于未达到投资回报要求，富力于2016年宣布退出广州亚运城项目，所持股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。同年，中海以高达310亿元的对价完成了与中信地产的资产整合，并借此接手了后者所持有的广州亚运城项目份额。
富力退出后，留下的股东对广州亚运城的经营重新做了分工，由碧桂园主抓营销。多举措并行之下，该项目的销售及均价开始回升，年销售达百亿，连续四年获得广州单盘销售冠军。
流动性的质疑
《国际金融报》记者了解到，广州亚运城的总可售货值为869亿元，目前剩余货值229亿元。从各方面的指标来看，该项目的“含金度”依然不低。
在外界看来，与出售其他非核心资产相比，亚运城项目的股权转让似乎进一步印证了雅居乐的“钱紧”局面。
大约半个月前，雅居乐披露公告称，公司于2021年7月1日至12月31日期间就14项非核心物业的出售事项订立相关协议，售价合计约28亿元，当中合计11.49亿元的订金及销售款已在2021年收取，预计2022年可收取现金回款约16.51亿元。
这14项物业中包括了5宗酒店(含酒店用地)、2宗商场、3宗售楼部、3宗小区商业配套及1宗公寓。根据规划，雅居乐拟将这部分回笼的资金用作公司一般营运资金，此次出售广州亚运城股权的资金用途亦是如此。
出售物业事项披露后不久，雅居乐便被机构下调了评级。1月18日，穆迪将其公司家族评级下调至“B1”，标普则将雅居乐的长期发行人信用评级下调至“B+”，二者的评级展望皆为“负面”。
穆迪方面认为，雅居乐在未来6至12个月内将有大量债务到期，同时因融资渠道受限，公司再融资风险增加，其预计在未来12至18个月内，由于缺乏新的融资渠道来解决庞大的债务问题，加之房地产销售疲软影响，雅居乐的流动性将变得不足。
截至2021年6月末，该公司拥有短期借款394.87亿元，同期对应的非限制现金为465.12亿元。尽管现金流足以覆盖短债，但在穆迪看来，雅居乐不太可能将所有现金用于偿还债务，“它必须在项目和运营公司层面上保持相当数量的资金用于运营”。
《国际金融报》记者注意到，2021年上半年，雅居乐账面上的应付账款及票据高达733.15亿元。
更为敏感的是境外债。2021年至今已有多家开发商发生美元债违约，对资本市场造成极大冲击。2022年3月及8月，雅居乐将分别有5亿美元、6亿美元的离岸债券到期，合计约69.62亿元。
穆迪指出，在过去几个月中，雅居乐一直在通过资产处置和发行可交换债券筹措资金，这些资金将在未来的6个月至12个月内解决公司部分到期债务，但考虑到目前市场情绪疲弱和资金状况紧张，该公司进一步资产处置以偿还债务和改善流动性的时机尚不确定。
据标普估计，雅居乐拥有的包括香港特区地产开发项目和上市子公司股份等离岸资产价值110亿至130亿元，“相信这些资产在需要的时候可以变现”。
1月24日，雅居乐集团控股回应评级发生调整称，截至目前，公司各公开市场债券均按期兑付，生产经营正常开展。公司将对到期债务提前做好偿付安排以确保按期兑付。本次标普和穆迪对于公司信用评级的调整，预计不会对本公司偿债能力造成重大不利影响。
