“粤系旧改房企”美元债异动，500亿债务压顶流动性紧张
来源：小债看市
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2022-01-25 19:33:03
绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，虽然可获得较低的土地成本，但其周转速度较慢，还沉淀大量资金，公司流动性异常紧张。
01美元债异动
1月24日，绿景中国地产(00095.HK)2023年3月到期美元债创近两个月以来最大跌幅。
截至当日下午，绿景中国12%债券(ISIN：XS2098347821)每1美元跌1.2美分，至69.4美分。
据公开资料，上述美元债发行于2020年3月，当前余额4.7亿美元，将于2023年3月10日到期。
《小债看市》统计，目前绿景中国存续7只美元债，存续规模超10亿美元，其中将有5只美元债于今年到期，集中兑付压力较大。
去年12月，绿景中国联合发行三笔不同货币的境外债券，发行额分别为22295万港元、1150万美元和100万人民币，票息为6%，期限364日，均将于2022年12月8日到期。
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存续美元债
在境内债方面，主要由绿景中国全资子公司正兴隆房地产发行，目前存续债券两只，存续规模16亿元，将于2026年到期。
近日，联合国际确认绿景中国‘BB-’的国际长期发行人评级，展望“稳定”。
联合国际认为，绿景中国的评级受制于其合约销售规模，一般的流动性和基本融资渠道，以及依赖于数量有限的开发项目，存在集中性风险。
值得注意的是，2020年11月、2021年1月绿景中国分别推迟了两笔可转债的兑付，在一定程度上凸显其流动性紧张情况。
02流动性紧张
据官网介绍，绿景中国成立于1995年，是深圳公认知名的综合性房地产开发及商业物业运营商。
2014年，绿景中国借壳新泽控股在香港上市，其长期专注于深圳和其他珠三角地区，是城市更新的先锋之一。
从股权结构看，绿景中国的控股股东为景崇集团有限公司，持股比例为47.08%，实际控制人为自然人黄康境。
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股权结构图
绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，其中白石洲项目是深圳迄今为止最大的旧城再开发项目，被业界称为“旧改航母”。
但不同于佳兆业以招拍挂项目平衡利润与周转的风格，绿景中国几乎不涉足招拍挂拿地，主要通过旧改、收并购获取项目开发资源。
这种操作方式规避了旧改项目前期不确定性风险，同时土地成本优势明显，降低了绿景中国的财务成本和现金流压力。
因此，绿景中国的毛利率在同行业中处于较高水平，2021年上半年该指标为47.45%，虽整体盈利水平有所下滑但仍较高。
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销售毛利率
截至2021年6月30日，绿景中国拥有土地储备约868万平方米，其中约80%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等城市。
此外，绿景中国控股股东所拥有的土储资源规模约770万平方米，包括位于深圳、珠海及东莞樟木头项目。
在开发模式上，绿景中国主要由控股股东孵化联动，先由绿景集团负责前期的资源整合、项目孵化及一级开发，待条件成熟后适时将项目注入绿景中国。
但是，这种模式下的绿景中国周转速度相对较慢，且销售业绩受单项目影响较大，其业绩规模至今仍维持在60亿以内。
最近三年，绿景中国合约销售金额分别为62.8亿、42.4亿和44.8亿元。
从业绩上看，绿景中国的经营面也欠佳，2020年其扣非归母净利润应为-3.33亿元，较2019年存在较大跌幅。
2021年上半年，绿景中国实现营收20.3亿元，同比下降17.5%；实现扣非归母净利润-6.28亿元。
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营业收入
截至2021年6月末，绿景中国总资产为781.42亿元，总负债494.06亿元，净资产287.35亿元，资产负债率63.23%。
《小债看市》分析债务结构发现，绿景中国主要以非流动负债为主，占总债务的66%。
截至同报告期，绿景中国非流动负债有325.63亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计205.83亿元。
除此之外，绿景中国还有168.44亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有101.49亿元。
相较于短债规模，绿景中国流动性吃紧，其账上现金及现金等价物仅有50.34亿元，现金短债比为0.5，短期偿债压力较大。
另外，2021年上半年绿景中国经营活动和筹资性现金流均呈净流出状态，分别净流出7.12亿和5.54亿元，其经营获现和融资能力有恶化趋势。
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筹资性现金流
整体来看，绿景中国刚性债务有307.32亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为62%。
有息负债占比过高，2020和2021年上半年绿景中国融资成本分别为15.33亿和8.34亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
从融资渠道看，绿景中国渠道并不多元化，其主要依赖于股权和债券融资。
总得来看，绿景中国业绩欠佳，销售规模较小，高毛利率主要得益于较低的土地成本；债务负担较重，资金流动性紧张；财务费用较高，融资渠道遇阻。
03旧改专家
绿景从深圳福田新洲起家旧改，其后参与了南山、福田、宝安等多个旧城改造项目。
1995年，化州人黄康镜、黄文伟两兄弟组建的施工队转型成立，三年后便进驻房地产领域，开发位于深圳布吉的“绿景山庄”。
其后十年，绿景通过城市更新，完成多个高端项目的旧改，奠定市场基础。
2008，绿景开启集团化、多元化发展之路，在地产开发业务基础上，开拓了商业和酒店业务板块。
1999年，黄氏兄弟开始分业，各自独立门户，其中大哥黄文伟继续搞建筑，而弟弟黄康镜则专注于地产。
2014年，绿景以9.4亿港元收购新泽控股64.83%股权，成为后者控股大股东，成功在香港联交所“借壳”上市。
上市后，绿景全面接管新泽控股在苏州业务，进入长三角市场，开启全国化进程。
随着商业版图的不断扩大，黄康境家族身家暴涨。
《2019年福布斯中国富豪榜》显示，黄康境的财富值为93.9亿元，排名282位，仅次于国美黄光裕家族。
近年来，黄康境退至幕后，爱女黄敬舒走上前台，成为家族企业掌舵人。
2018年底，绿景获得“旧改航母”白石洲项目的规划指标，总计容建筑面积为358万平方米，分三期进行开发。
近日，白石洲旧改一期01-08地块已获得建设规划许可证，命名为绿景白石洲璟庭，按照建设进度预计在2023年预售。
01美元债异动
1月24日，绿景中国地产(00095.HK)2023年3月到期美元债创近两个月以来最大跌幅。
截至当日下午，绿景中国12%债券(ISIN：XS2098347821)每1美元跌1.2美分，至69.4美分。
据公开资料，上述美元债发行于2020年3月，当前余额4.7亿美元，将于2023年3月10日到期。
《小债看市》统计，目前绿景中国存续7只美元债，存续规模超10亿美元，其中将有5只美元债于今年到期，集中兑付压力较大。
去年12月，绿景中国联合发行三笔不同货币的境外债券，发行额分别为22295万港元、1150万美元和100万人民币，票息为6%，期限364日，均将于2022年12月8日到期。
存续美元债
在境内债方面，主要由绿景中国全资子公司正兴隆房地产发行，目前存续债券两只，存续规模16亿元，将于2026年到期。
近日，联合国际确认绿景中国‘BB-’的国际长期发行人评级，展望“稳定”。
联合国际认为，绿景中国的评级受制于其合约销售规模，一般的流动性和基本融资渠道，以及依赖于数量有限的开发项目，存在集中性风险。
值得注意的是，2020年11月、2021年1月绿景中国分别推迟了两笔可转债的兑付，在一定程度上凸显其流动性紧张情况。
02流动性紧张
据官网介绍，绿景中国成立于1995年，是深圳公认知名的综合性房地产开发及商业物业运营商。
2014年，绿景中国借壳新泽控股在香港上市，其长期专注于深圳和其他珠三角地区，是城市更新的先锋之一。
从股权结构看，绿景中国的控股股东为景崇集团有限公司，持股比例为47.08%，实际控制人为自然人黄康境。
股权结构图
绿景中国多年聚焦深圳旧城改造，其中白石洲项目是深圳迄今为止最大的旧城再开发项目，被业界称为“旧改航母”。
但不同于佳兆业以招拍挂项目平衡利润与周转的风格，绿景中国几乎不涉足招拍挂拿地，主要通过旧改、收并购获取项目开发资源。
这种操作方式规避了旧改项目前期不确定性风险，同时土地成本优势明显，降低了绿景中国的财务成本和现金流压力。
因此，绿景中国的毛利率在同行业中处于较高水平，2021年上半年该指标为47.45%，虽整体盈利水平有所下滑但仍较高。
销售毛利率
截至2021年6月30日，绿景中国拥有土地储备约868万平方米，其中约80%位于大湾区内的深圳、香港、珠海及东莞等城市。
此外，绿景中国控股股东所拥有的土储资源规模约770万平方米，包括位于深圳、珠海及东莞樟木头项目。
在开发模式上，绿景中国主要由控股股东孵化联动，先由绿景集团负责前期的资源整合、项目孵化及一级开发，待条件成熟后适时将项目注入绿景中国。
但是，这种模式下的绿景中国周转速度相对较慢，且销售业绩受单项目影响较大，其业绩规模至今仍维持在60亿以内。
最近三年，绿景中国合约销售金额分别为62.8亿、42.4亿和44.8亿元。
从业绩上看，绿景中国的经营面也欠佳，2020年其扣非归母净利润应为-3.33亿元，较2019年存在较大跌幅。
2021年上半年，绿景中国实现营收20.3亿元，同比下降17.5%；实现扣非归母净利润-6.28亿元。
营业收入
截至2021年6月末，绿景中国总资产为781.42亿元，总负债494.06亿元，净资产287.35亿元，资产负债率63.23%。
《小债看市》分析债务结构发现，绿景中国主要以非流动负债为主，占总债务的66%。
截至同报告期，绿景中国非流动负债有325.63亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计205.83亿元。
除此之外，绿景中国还有168.44亿流动负债，主要为短期借贷，其一年内到期的短期债务有101.49亿元。
相较于短债规模，绿景中国流动性吃紧，其账上现金及现金等价物仅有50.34亿元，现金短债比为0.5，短期偿债压力较大。
另外，2021年上半年绿景中国经营活动和筹资性现金流均呈净流出状态，分别净流出7.12亿和5.54亿元，其经营获现和融资能力有恶化趋势。
筹资性现金流
整体来看，绿景中国刚性债务有307.32亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为62%。
有息负债占比过高，2020和2021年上半年绿景中国融资成本分别为15.33亿和8.34亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
从融资渠道看，绿景中国渠道并不多元化，其主要依赖于股权和债券融资。
总得来看，绿景中国业绩欠佳，销售规模较小，高毛利率主要得益于较低的土地成本；债务负担较重，资金流动性紧张；财务费用较高，融资渠道遇阻。
03旧改专家
绿景从深圳福田新洲起家旧改，其后参与了南山、福田、宝安等多个旧城改造项目。
1995年，化州人黄康镜、黄文伟两兄弟组建的施工队转型成立，三年后便进驻房地产领域，开发位于深圳布吉的“绿景山庄”。
其后十年，绿景通过城市更新，完成多个高端项目的旧改，奠定市场基础。
2008，绿景开启集团化、多元化发展之路，在地产开发业务基础上，开拓了商业和酒店业务板块。
1999年，黄氏兄弟开始分业，各自独立门户，其中大哥黄文伟继续搞建筑，而弟弟黄康镜则专注于地产。
2014年，绿景以9.4亿港元收购新泽控股64.83%股权，成为后者控股大股东，成功在香港联交所“借壳”上市。
上市后，绿景全面接管新泽控股在苏州业务，进入长三角市场，开启全国化进程。
随着商业版图的不断扩大，黄康境家族身家暴涨。
《2019年福布斯中国富豪榜》显示，黄康境的财富值为93.9亿元，排名282位，仅次于国美黄光裕家族。
近年来，黄康境退至幕后，爱女黄敬舒走上前台，成为家族企业掌舵人。
2018年底，绿景获得“旧改航母”白石洲项目的规划指标，总计容建筑面积为358万平方米，分三期进行开发。
近日，白石洲旧改一期01-08地块已获得建设规划许可证，命名为绿景白石洲璟庭，按照建设进度预计在2023年预售。
