港龙中国地产合同销售额再下滑 “辛苦钱”难赚？
来源：中访网
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2022-02-17 14:51:11
近日，港龙中国地产集团有限公司(6968.HK)披露1月未经审核运营数据，实现合同销售额14亿元，同比下降55.41%，盈利能力受到质疑。
连续下滑的销售额
具体来看，2022年1月公司及其附属公司，连同合营、联营公司单月共实现合同销售金额约人民币14.002亿元。
根据财报数据，港龙中国地产2021年1月单月共实现合同销售金额约31.400亿元，按此计算，今年1月份合同销售金额同比下降55.41%。
中指研究院数据显示，港龙中国地产1月销售额位列国内房企销售额的前100名。该机构表示，1月国内房企TOP100销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。
可以看出，虽然该公司进入了TOP100队列，但销售表现并不乐观。
实际上，港龙中国地产“开局不利”的情况并非偶然，此前定下的2021年小叔目标公司也没能完成。
在2020年度业绩沟通会上，港龙中国地产表示，2021年公司销售目标要增长10%。根据财务报告，2020年度公司实现销售额313.84亿元，同比增加20%，所以其2021年销的售目标约为345亿元。
然而，从该公司发布的2021年全年未经审核营运数据来看，港龙中国地产共实现合同销售金额约300.41亿元，同比下降约4.1%，按此计算仅完成年销售目标的87.08%。
激进扩张的背后
作为一家距离“千亿销售规模”尚有大段距离的中小型房企，港龙中国地产追求规模扩张的野心却不小。
2020年7月，港龙中国地产成功登录资本市场。那一年公司在江苏、浙江、安徽、广东及四川共购入21块地，合计471万平方米，总拿地金额211.5亿元，约合2020年合约销售金额的六成，其中不乏高溢价地块。
2021年上半年，港龙中国地产购入7宗土地，土储面积约为1075万平方米。总地价为43.29亿元，但其中有5宗地块的权益占比低于50％。
为了追求销售规模，港龙中国地产似乎只能舍弃权益比，净利润也因此受到了影响。
2021年上半年，港龙中国地产权益占比大幅至39.87％；少数股东权益则同比激增577.27％，占比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。
由此，去年上半年，该公司实现归母净利润1.57亿元，较上年同期的4.72亿元下降66.77％；非控股权益应占净利润则由2020年同期的-1.51亿元大幅上升295.80％至2.96亿元。
这也就是说，港龙中国地产本来对大规模拿地以此扩大销售规模充满了期待，最后却只赚到了“辛苦钱”，而少数股东成了“最后赢家”。
暗存债务风险？
赚钱不易的同时，港龙中国地产还承担了不小的偿债压力。
上市后不久，港龙中国地产就开始发债了，2020年11月该公司与购买方国泰君安国际、招银国际、新城晋峰、中薇金融等达成了融资协议，于2020年12月初上市，涉及融资资金1.5亿美元，年利率13.5%，2021年12月1日到期。
没想到在到期前夕，港龙中国地产发布公告称，要对公司2021年到期13.5%的美元债进行“交换要约”，以及建议发行新优先票据融资。
简单来说就是债权人接受港龙中国地产的要约，用新美元债置换即将到期的美元票据，希望债券投资人继续持有。
同时，根据财报数据，截至2021年上半年，港龙中国地产有息债务总额约87.25亿元，其中，一年内到期的短期借款规模高达38.97亿元，但其账面上的现金及现金等价物只有30.92亿元，无法完全覆盖短期借款。
虽然同期扣除合约负债后的资产负债比率下降至68%，但这一数据离70%红线依然较近。风险到底距离港龙中国地产有多远还需观望其整体的财务表现。
连续下滑的销售额
具体来看，2022年1月公司及其附属公司，连同合营、联营公司单月共实现合同销售金额约人民币14.002亿元。
根据财报数据，港龙中国地产2021年1月单月共实现合同销售金额约31.400亿元，按此计算，今年1月份合同销售金额同比下降55.41%。
中指研究院数据显示，港龙中国地产1月销售额位列国内房企销售额的前100名。该机构表示，1月国内房企TOP100销售额均值为61.8亿元，同比下降23.1%。
可以看出，虽然该公司进入了TOP100队列，但销售表现并不乐观。
实际上，港龙中国地产“开局不利”的情况并非偶然，此前定下的2021年小叔目标公司也没能完成。
在2020年度业绩沟通会上，港龙中国地产表示，2021年公司销售目标要增长10%。根据财务报告，2020年度公司实现销售额313.84亿元，同比增加20%，所以其2021年销的售目标约为345亿元。
然而，从该公司发布的2021年全年未经审核营运数据来看，港龙中国地产共实现合同销售金额约300.41亿元，同比下降约4.1%，按此计算仅完成年销售目标的87.08%。
激进扩张的背后
作为一家距离“千亿销售规模”尚有大段距离的中小型房企，港龙中国地产追求规模扩张的野心却不小。
2020年7月，港龙中国地产成功登录资本市场。那一年公司在江苏、浙江、安徽、广东及四川共购入21块地，合计471万平方米，总拿地金额211.5亿元，约合2020年合约销售金额的六成，其中不乏高溢价地块。
2021年上半年，港龙中国地产购入7宗土地，土储面积约为1075万平方米。总地价为43.29亿元，但其中有5宗地块的权益占比低于50％。
为了追求销售规模，港龙中国地产似乎只能舍弃权益比，净利润也因此受到了影响。
2021年上半年，港龙中国地产权益占比大幅至39.87％；少数股东权益则同比激增577.27％，占比由2020年上半年的17.67％上升至60.13％。
由此，去年上半年，该公司实现归母净利润1.57亿元，较上年同期的4.72亿元下降66.77％；非控股权益应占净利润则由2020年同期的-1.51亿元大幅上升295.80％至2.96亿元。
这也就是说，港龙中国地产本来对大规模拿地以此扩大销售规模充满了期待，最后却只赚到了“辛苦钱”，而少数股东成了“最后赢家”。
暗存债务风险？
赚钱不易的同时，港龙中国地产还承担了不小的偿债压力。
上市后不久，港龙中国地产就开始发债了，2020年11月该公司与购买方国泰君安国际、招银国际、新城晋峰、中薇金融等达成了融资协议，于2020年12月初上市，涉及融资资金1.5亿美元，年利率13.5%，2021年12月1日到期。
没想到在到期前夕，港龙中国地产发布公告称，要对公司2021年到期13.5%的美元债进行“交换要约”，以及建议发行新优先票据融资。
简单来说就是债权人接受港龙中国地产的要约，用新美元债置换即将到期的美元票据，希望债券投资人继续持有。
同时，根据财报数据，截至2021年上半年，港龙中国地产有息债务总额约87.25亿元，其中，一年内到期的短期借款规模高达38.97亿元，但其账面上的现金及现金等价物只有30.92亿元，无法完全覆盖短期借款。
虽然同期扣除合约负债后的资产负债比率下降至68%，但这一数据离70%红线依然较近。风险到底距离港龙中国地产有多远还需观望其整体的财务表现。
