德信中国疯狂扩张不顾利润，千亿目标却最终破灭
来源：氢财经
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2022-01-17 15:17:46
文|梁华梁
德信中国在利润分配方面持续处于弱势。
2021年全年，德信中国实现合约销售金额739.8亿元，同比增长16.45%。
不过，按照其2021年800亿元的销售目标计算，德信中国的达标率约为92%。
值得一提的是，德信中国曾放出豪言，要在2021年突破千亿销量大关。而为了完成这一目标，近年来德信中国大举扩张规模，使得其各项负债指标也持续飙升。
如今，德信中国的千亿目标最终化为了泡影。
不仅如此，为了实现规模扩张，德信中国热衷拉入合作方，使得其销售数据大量“注分”，还不断拉低了德信中国的利润分配。
【千亿目标破灭】
德信中国是一家老牌浙系房企，是浙系房企四小龙之一。
1995年，胡一平创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。
在胡一平的带领下，德信曾发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企。
2005年，德信将总部迁至杭州，正式开启了全国扩张的步伐。
然而，在很长一段时间内，德信的全国化战略进行不畅，仍属于偏居一隅的中小型房企。
直到2016年，德信才挤身百亿俱乐部，完成销售额156.8亿元。随后，胡一平提出“3年300亿”的小目标，并于2018年达成。
而在2019年2月，德信的上市主体——德信中国终于在港交所上市，而获得资本市场背书的德信中国，高调喊出了三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语，随后更是开启了激进的扩张之旅。
然而，进入三年之约的最后一年，德信中国有意回避曾经提出的千亿目标。
在2021年3月举行的2020年业绩发布会上，德信中国称可售货值接近1300亿元，“有信心完成今年800亿元的销售目标”。
然而，最终数据显示，2021年全年德信中国的销售额为739.8亿元，800亿元的“小目标”没完成，千亿目标更是宣告破灭。
【负债高企、销量“注水”】
由于近年来德信中国加快扩张的步伐，使得其负债水平不断高企。
2021年半年报显示，去年上半年，德信中国的资产负债率为82.4%，其负债总额达938.7亿元，同比增长42.22%；流动负债740.8亿元，同比增长43.85%；非流动负债合计197.9亿元，同比增长36.45%。
这其中，德信中国的短期借款猛增116.74%，达129.9亿元。
此外，截至2021年上半年，德信中国的应付账款及票据有33.44亿元，应计费及其他应付款有157亿元之多，这或许说明，德信中国把一部分负债转移了。
而在一年到期的非流动性负债方面，虽然德信中国虽然未公布具体的数据，但是截至2021年上半年，其信托贷款占债务的比例高达20%。而其存续的美元债有两笔，分别将于2020年4月、12月到期，总计达5.5亿美元。
如此看来，德信中国的债务压力也不小。
不过，在现金流方面，德信中国的账上无限制现金及现金等价物余额166.3亿元，基本可以覆盖短期负债。
也就是说，德信中国的短债虽然规模不小，但基本可以应付。
之所以出现这种情况，是因为德信中国在追求规模扩张的过程中，大量引入少数股东权益，为其扩张提供了持续的资金支持。
数据显示，在2017年，德信中国的少数股东权益还只有6.69亿元。而到了2021年上半年，这一数字已经达到140.9亿元，增长了足足有20倍。
时至今日，在所有者权益中，德信中国的少数股东权益占比已经达到了70%。
由此影响，德信中国的权益销售额占比，也不断下降。
数据显示，2021年1-11月，德信中国的权益销售额为305.8亿元，权益销售占比仅为44.89%。
由此可见，德信中国的销量“注分”有多大。
【归母净利润或将持续下降】
销量“注水”如此严重，最终影响的将是德信中国的归母净利润水平。
数据显示，2021年上半年，德信中国实现营收130.7亿元，同比增长68.51%；净利润13.78亿元，仅同比微增2.64%。
而从利润分配来看，去年上半年，德信中国的归母净利润录得6.30亿元，同比下滑9.98%。而同期少数股东损益为7.48亿元，同比增长了16.39%。
也就是说，德信中国的少数股东占有了更多的利润分配。
这种现象在2020年已见端倪。
相关数据显示，2020年德信中国的合约销售额约为635.3亿元，同比上涨40.9%，较2020年初制定的600亿元销售目标，达标率超105%。
而得益于销量的上佳表现，德信中国当期营业收入大涨64.71%至156.7亿元，净利润也录得微弱增长。
但是，由于权益占比较低，使得德信中国在收入增加、净利润微增的同时，其归母净利润却只录得11.93亿元，同比下降达23.4%。
而之所以出现这种结果，主要归因于德信中国的少数股东权益占比太高。
2021年上半年，德信中国的控股股东权益只有59.60亿元，占所有者权益比例仅30%左右，而少数股东权益却高达140.9亿元，占比70%。
受此影响，德信中国在利润分配方面持续处于弱势。
根据数据显示，在2021年上半年，德信中国继续引入合作方拿地，共获得27宗地块，但其权益土储并不多，占比低至31.03%。
如此可见，随着近两年获得的项目，在之后的几年内陆续转结，可以预见的是，德信中国的权益销售额占比肯定会继续下滑，其归母净利润也会继续下降。
这是德信中国必须要面对的考验。
德信中国在利润分配方面持续处于弱势。
2021年全年，德信中国实现合约销售金额739.8亿元，同比增长16.45%。
不过，按照其2021年800亿元的销售目标计算，德信中国的达标率约为92%。
值得一提的是，德信中国曾放出豪言，要在2021年突破千亿销量大关。而为了完成这一目标，近年来德信中国大举扩张规模，使得其各项负债指标也持续飙升。
如今，德信中国的千亿目标最终化为了泡影。
不仅如此，为了实现规模扩张，德信中国热衷拉入合作方，使得其销售数据大量“注分”，还不断拉低了德信中国的利润分配。
【千亿目标破灭】
德信中国是一家老牌浙系房企，是浙系房企四小龙之一。
1995年，胡一平创立德信中国的前身德信地产，从此进入房地产行业。
在胡一平的带领下，德信曾发展成继绿城、滨江之后的本土三甲房企。
2005年，德信将总部迁至杭州，正式开启了全国扩张的步伐。
然而，在很长一段时间内，德信的全国化战略进行不畅，仍属于偏居一隅的中小型房企。
直到2016年，德信才挤身百亿俱乐部，完成销售额156.8亿元。随后，胡一平提出“3年300亿”的小目标，并于2018年达成。
而在2019年2月，德信的上市主体——德信中国终于在港交所上市，而获得资本市场背书的德信中国，高调喊出了三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语，随后更是开启了激进的扩张之旅。
然而，进入三年之约的最后一年，德信中国有意回避曾经提出的千亿目标。
在2021年3月举行的2020年业绩发布会上，德信中国称可售货值接近1300亿元，“有信心完成今年800亿元的销售目标”。
然而，最终数据显示，2021年全年德信中国的销售额为739.8亿元，800亿元的“小目标”没完成，千亿目标更是宣告破灭。
【负债高企、销量“注水”】
由于近年来德信中国加快扩张的步伐，使得其负债水平不断高企。
2021年半年报显示，去年上半年，德信中国的资产负债率为82.4%，其负债总额达938.7亿元，同比增长42.22%；流动负债740.8亿元，同比增长43.85%；非流动负债合计197.9亿元，同比增长36.45%。
这其中，德信中国的短期借款猛增116.74%，达129.9亿元。
此外，截至2021年上半年，德信中国的应付账款及票据有33.44亿元，应计费及其他应付款有157亿元之多，这或许说明，德信中国把一部分负债转移了。
而在一年到期的非流动性负债方面，虽然德信中国虽然未公布具体的数据，但是截至2021年上半年，其信托贷款占债务的比例高达20%。而其存续的美元债有两笔，分别将于2020年4月、12月到期，总计达5.5亿美元。
如此看来，德信中国的债务压力也不小。
不过，在现金流方面，德信中国的账上无限制现金及现金等价物余额166.3亿元，基本可以覆盖短期负债。
也就是说，德信中国的短债虽然规模不小，但基本可以应付。
之所以出现这种情况，是因为德信中国在追求规模扩张的过程中，大量引入少数股东权益，为其扩张提供了持续的资金支持。
数据显示，在2017年，德信中国的少数股东权益还只有6.69亿元。而到了2021年上半年，这一数字已经达到140.9亿元，增长了足足有20倍。
时至今日，在所有者权益中，德信中国的少数股东权益占比已经达到了70%。
由此影响，德信中国的权益销售额占比，也不断下降。
数据显示，2021年1-11月，德信中国的权益销售额为305.8亿元，权益销售占比仅为44.89%。
由此可见，德信中国的销量“注分”有多大。
【归母净利润或将持续下降】
销量“注水”如此严重，最终影响的将是德信中国的归母净利润水平。
数据显示，2021年上半年，德信中国实现营收130.7亿元，同比增长68.51%；净利润13.78亿元，仅同比微增2.64%。
而从利润分配来看，去年上半年，德信中国的归母净利润录得6.30亿元，同比下滑9.98%。而同期少数股东损益为7.48亿元，同比增长了16.39%。
也就是说，德信中国的少数股东占有了更多的利润分配。
这种现象在2020年已见端倪。
相关数据显示，2020年德信中国的合约销售额约为635.3亿元，同比上涨40.9%，较2020年初制定的600亿元销售目标，达标率超105%。
而得益于销量的上佳表现，德信中国当期营业收入大涨64.71%至156.7亿元，净利润也录得微弱增长。
但是，由于权益占比较低，使得德信中国在收入增加、净利润微增的同时，其归母净利润却只录得11.93亿元，同比下降达23.4%。
而之所以出现这种结果，主要归因于德信中国的少数股东权益占比太高。
2021年上半年，德信中国的控股股东权益只有59.60亿元，占所有者权益比例仅30%左右，而少数股东权益却高达140.9亿元，占比70%。
受此影响，德信中国在利润分配方面持续处于弱势。
根据数据显示，在2021年上半年，德信中国继续引入合作方拿地，共获得27宗地块，但其权益土储并不多，占比低至31.03%。
如此可见，随着近两年获得的项目，在之后的几年内陆续转结，可以预见的是，德信中国的权益销售额占比肯定会继续下滑，其归母净利润也会继续下降。
这是德信中国必须要面对的考验。
