近年来，力高集团豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨；但其存货周转能力却持续下滑，销售规模未实现同步增长，同时高负债压迫其步履沉重。

　　01

　　美元债集中到期

　　1月7日，联合国际公告称，确认力高集团(01622.HK)‘BB-’的国际长期发行人评级，评级展望稳定，同时确认其高级无抵押债券‘BB-’的国际长期发行债务评级。

　　联合国际认为，力高集团的评级受限于其中等的营运规模、较高的财务杠杆和正在收窄的利润率。

　　近日，力高集团进一步回购本金额为1050万美元的2022年票据，引发市场关注。此前其一共回购了三只合计6834.8万美元票据。

　　力高集团称，其将继续监察市场状况及财务结构，在适当时候进一步回购优先票据。

　　《小债看市》统计，目前力高集团共存续5只美元债，存续规模10.47亿美元，其中将有3只总规模超10亿美元债于一年内到期。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　存续美元债情况值得注意的是，力高集团融资成本较高，其存续美元债票面利率最高达13%，且债券价格一路下跌，再加上短期内集中到期，公司面临的偿债压力不小。

　　去年6月，鉴于有抵押债务增加，标普将力高集团现有高级无抵押债券的长期发行评级从“B”下调为“B-”，同时确认其长期发行人信用评级为“B”。

　　02

　　财务杠杆高企

　　据官网介绍，力高集团创建于1992年，是一家以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业、文旅、教育等多元化产业于一体的大型综合企业集团。

　　2014年，力高集团在港交所主板上市，综合实力多年位列中国地产TOP100。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　力高集团官网从股权结构看，力高集团的控股股东为环宇国际控股，持股比例为39.06%，公司实际控制人为黄若虹。

　　2021年，力高集团实现合约销售约为470.11亿元，同比增长14.7%，涉及建筑面积约535.71万平方米。

　　值得注意的是，自去年下半年以来力高集团销售额连降，其中7月份销售环比腰斩，且其权益销售占比较低，仅为45%。

　　据克而瑞数据，去年前11个月力高集团以254亿操盘金额位居房企第80名；以280.9万平方米操盘面积排第52位，属于百强房企。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　克而瑞数据2021年上半年，力高集团新获取16幅土地，其累计土地储备为2367万平方米，主要位于一二线城市。

　　近年来，力高集团豪掷千金大手笔拿地，土储一路飞涨。

　　2018年-2020年，力高集团土储分别为1000万平方米、1456万平方米以及2340万平方米，增速分别为104%、45.7%和60.7%。

　　而同期，力高集团销售额分别为219.86亿、274.12亿以及409.75亿元，增速均低于土储增速。

　　值得注意的是，由于拿地耗费大量资金，2018和2020年力高集团经营性现金流净额均为净流出状态，分别为-22.56亿和-11.94亿元。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　经营性现金流情况在业绩方面，2021年上半年力高集团实现营业收入91.3亿元，同比增长约36.2%；实现归母净利润约5.3亿元，同比增长19.9%。

　　业绩虽看似亮眼，但力高集团盈利能力下滑明显。

　　2019年以来，力高集团毛利率和净利率水平快速下滑，尤其是2020年其毛利率由34.34%大幅下滑至22.59%，净利率由18.04%下滑至11.59%。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　毛利率水平截至2021年二季末，力高集团总资产为944.74亿元，总负债796.3亿元，净资产148.44亿元，资产负债率84.29%。

　　近年来，力高集团的财务杠杆水平明显上升，其资产负债率连续三年大于80%，债务风险值得注意。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　财务杠杆水平在“三道红线”方面，力高集团剔除预收款后的资产负债率为78.1%，净负债率48.7%，非受限现金短债比为1.44，踩中一条红线归为黄档。

　　《小债看市》分析债务结构发现，力高集团主要以流动负债为主，占总负债的80%。

　　截至2021年二季末，力高集团流动负债为630.61亿元，其中一年内到期的短期债务合计85.93亿元。

　　较于短债压力，力高集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有112.95亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力可控。

　　另外，力高集团还有165.69亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计143.7亿元。

　　整体来看，力高集团刚性债务有229.63亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为28.8%。

　　从融资渠道看，力高集团主要依赖于借款和发债，还通过股权以及信托等方式融资，融资渠道并不算多元。

　　在资产质量方面，近年来力高集团存货规模上升较快，且存货转换周期不断拉长，说明其在土地市场加速扩张时，销售业绩却未实现同步增长。

　　总得来看，力高集团盈利能力下滑较快，经营性现金流持续净流出；有息负债高企，财务杠杆水平维持高位；“三道红线”踩中一条，再融资遇阻。

　　03

　　大手笔拿地

　　1992年，闽商兄弟黄若虹、黄若青在泉州创办力高集团，四年后其在泉州第一个房地产项目“瑞士花园”落地。

　　此后，以福建为大本营，力高集团业务不断扩充。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　力高集团董事会主席黄若虹2012年，力高集团总部从香港搬迁至深圳，布局珠三角地区，两年后于香港联交所主板上市。

　　上市后，力高集团规模增速较慢，2016年销售才达到101.35亿元，勉强迈入百亿俱乐部。

　　2017年至2019年，力高集团销售额分别为131.9亿、219.86亿和274亿元，同比增速为30.2%、66.6%、24.7%，不及往期。

　　事实上，力高集团从未停止其对规模的诉求，其土储由2017年末的489万平方米增至2019年末的1460万平方米。

　　不过，在土储不断增加的同时，力高集团的存货周转能力却在下滑，销售规模却未实现同步增长。

　　2018年，力高集团进行品牌升级，在房地产主业之外，加快了多元业务拓展步伐。以社区为入口，其重点开拓社区商业、健康医养、教育、科技、文化旅游、物业6个产业板块。

　　如今，房地产行业迎来阵痛期，负债一路攀升，财务杠杆高企的力高集团，将如何穿越行业周期呢？