“浙系房企”陷垫资诈骗风波，千亿债务危局资金链受考验
来源：小债看市
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2021-12-23 16:49:25
11月以来，祥生控股集团遭多家评级机构下调评级，其再融资风险加大，公司股价甚至出现一日腰斩的情况，如今风波再起，这家千亿浙系房企资金链雪上加霜。
01风波
12月23日，祥生控股集团(02599.HK)在官网声明称，疑似有不法分子冒充“祥生公司”的工作人员进行诈骗活动。
官网声明
声明称，不法分子主要通过云畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务，并在任务过程中要求受害人垫资，骗取受害人财产。
祥生祥生控股集团称，其从未自行或委托任何单位或个人，通过包括上述平台在内的任何渠道发布刷单返现任务或开展类似业务。
此外，祥生控股集团还称诈骗团伙的行为已构成诈骗罪，其已就该事件与部分受害人一同进行报案，并请求依法追究诈骗团伙冒用公司营业执照、商号等行骗的刑事责任。
此前，有媒体报道近期突然有一波人在网络上打着祥生控股的名义进行诈骗，多名受害者控诉称，被自称祥生控股的工作人员骗取最高十余万元的资金。
值得注意的是，该媒体还称祥生控股曾向公司员工集资15亿元用于地产项目，但目前部分资金无法兑付，且其或有大量来自私募基金的资金，构成表外负债。
今年11月以来，祥生控股集团遭多家评级机构下调评级，其再融资风险加大，公司股价甚至出现一日腰斩的情况，如今风波再起，这家千亿浙系房企资金链雪上加霜。
《小债看市》统计，目前祥生控股集团存续两只美元债，存续规模4亿美元，分别将于2022年6月和2023年8月到期，其需利用内部资源来偿还到期离岸债券。
存续美元债情况
目前，祥生控股集团融资渠道趋紧，且未来6-12个月内其有大量债务到期，公司短期偿债压力增加。
02资金链危机
据官网介绍，祥生控股集团拥有地产开发一级资质，依托于祥生集团的雄厚背景，正在逐渐形成全国化的战略布局。
2020年，祥生控股集团在香港联合交易所主板上市，成为最后一个上市的TOP30千亿房企。
祥生控股集团官网
近年来，通过杠杆撬动规模，祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，但其却存在根基不稳，面临销售下滑、盈利欠佳等问题。
今年前11个月，祥生控股集团实现合约销售总额为738.2亿元，合约建筑面积为544万平方米。
其中，第三季度祥生控股集团权益合同销售额环比下降60%至146亿元，9月份销售额更是降至34亿元，近两个月销售额有所回升。
据克而瑞数据，今年前11个月祥生控股集团以953亿操盘金额位居房企第33名；以709.6万平方米操盘面积排第28位，排名均有所下滑，属于中型房企。
克而瑞数据
销售下滑，主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。
截至2021年中期，祥生控股集团总土地储备2295万平方米，较去年末有所下降，仅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。
从业绩上看，今年上半年祥生控股集团实现营收159.85亿元，实现归母净利润5.32亿元，毛利率和净利率分别为18%和6.1%，远低于上市房企平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，祥生控股集团总资产为1726.56亿元，总负债1530.93亿元，净资产195.64亿元，资产负债率88.67%。
在“三道红线”方面，截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的84%。
截至同报告期，祥生控股集团流动负债有1287.64亿元，其中一年内到期的短期债务合计221.62亿元。
相较于短债规模，祥生控股集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有273.19亿元，刚好可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
除此之外，祥生控股集团还有243.29亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计240.5亿元。
整体来看，祥生控股集团刚性债务有462.12亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。
有息负债高企，2020年和今年上半年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和4.63亿元，尤其去年融资成本高达9.1%，对利润空间形成严重侵蚀。
在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。
从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。
截至2021年6月30日，祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占其债务的50%。
今年第三季度，祥生控股集团已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，其融资渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度。如果祥生控股集团加大对合资项目的参与，可能会降低其从项目公司筹集资金的自主权。
03“黑马”房企
祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。
上世纪90年代，担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥，意外承担村子的拆迁改造工作，由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。
1995年，陈国祥创办了祥生地产，人生迎来逆袭。四年后，祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。
祥生控股集团董事长陈国祥
随后，祥生地产逐渐走出诸暨，2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园，此后走出长三角。
在很长一段时间内，祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。
近年来，凭借高周转策略有关，祥生在短时间内实现销售猛增。
2015年，祥生销售额首次突破百亿大关，2018年突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。
这期间，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。
去年11月，在递表168天后，祥生控股集团在港交所挂牌上市，成为2020年最大的IPO内房股。
然而，登陆资本市场后，关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。
在业绩飞涨的背后，祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现，随着房地产行业步入寒冬，其资金链岌岌可危。
01风波
12月23日，祥生控股集团(02599.HK)在官网声明称，疑似有不法分子冒充“祥生公司”的工作人员进行诈骗活动。
官网声明
声明称，不法分子主要通过云畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务，并在任务过程中要求受害人垫资，骗取受害人财产。
祥生祥生控股集团称，其从未自行或委托任何单位或个人，通过包括上述平台在内的任何渠道发布刷单返现任务或开展类似业务。
此外，祥生控股集团还称诈骗团伙的行为已构成诈骗罪，其已就该事件与部分受害人一同进行报案，并请求依法追究诈骗团伙冒用公司营业执照、商号等行骗的刑事责任。
此前，有媒体报道近期突然有一波人在网络上打着祥生控股的名义进行诈骗，多名受害者控诉称，被自称祥生控股的工作人员骗取最高十余万元的资金。
值得注意的是，该媒体还称祥生控股曾向公司员工集资15亿元用于地产项目，但目前部分资金无法兑付，且其或有大量来自私募基金的资金，构成表外负债。
今年11月以来，祥生控股集团遭多家评级机构下调评级，其再融资风险加大，公司股价甚至出现一日腰斩的情况，如今风波再起，这家千亿浙系房企资金链雪上加霜。
《小债看市》统计，目前祥生控股集团存续两只美元债，存续规模4亿美元，分别将于2022年6月和2023年8月到期，其需利用内部资源来偿还到期离岸债券。
存续美元债情况
目前，祥生控股集团融资渠道趋紧，且未来6-12个月内其有大量债务到期，公司短期偿债压力增加。
02资金链危机
据官网介绍，祥生控股集团拥有地产开发一级资质，依托于祥生集团的雄厚背景，正在逐渐形成全国化的战略布局。
2020年，祥生控股集团在香港联合交易所主板上市，成为最后一个上市的TOP30千亿房企。
祥生控股集团官网
近年来，通过杠杆撬动规模，祥生控股集团完成从百亿到千亿的跨越，但其却存在根基不稳，面临销售下滑、盈利欠佳等问题。
今年前11个月，祥生控股集团实现合约销售总额为738.2亿元，合约建筑面积为544万平方米。
其中，第三季度祥生控股集团权益合同销售额环比下降60%至146亿元，9月份销售额更是降至34亿元，近两个月销售额有所回升。
据克而瑞数据，今年前11个月祥生控股集团以953亿操盘金额位居房企第33名；以709.6万平方米操盘面积排第28位，排名均有所下滑，属于中型房企。
克而瑞数据
销售下滑，主要与祥生控股集团土地储备分布在长三角地区的低线城市有关。
截至2021年中期，祥生控股集团总土地储备2295万平方米，较去年末有所下降，仅支持2-3年的去化需求。
并且，祥生控股集团大多数土储位于长三角三四线，甚至五线城市，一二线城市的土地储备占比仅3成左右。
从业绩上看，今年上半年祥生控股集团实现营收159.85亿元，实现归母净利润5.32亿元，毛利率和净利率分别为18%和6.1%，远低于上市房企平均水平。
毛利率水平
截至今年二季末，祥生控股集团总资产为1726.56亿元，总负债1530.93亿元，净资产195.64亿元，资产负债率88.67%。
在“三道红线”方面，截至2021年6月底，祥生控股集团剔除预售账款后的资产负债率79.4%，净负债率96.6%，现金短债比1.2，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，祥生控股集团主要以流动负债为主，占总债务的84%。
截至同报告期，祥生控股集团流动负债有1287.64亿元，其中一年内到期的短期债务合计221.62亿元。
相较于短债规模，祥生控股集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有273.19亿元，刚好可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
除此之外，祥生控股集团还有243.29亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计240.5亿元。
整体来看，祥生控股集团刚性债务有462.12亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。
有息负债高企，2020年和今年上半年祥生控股集团融资成本分别为11.13亿和4.63亿元，尤其去年融资成本高达9.1%，对利润空间形成严重侵蚀。
在同等级上市房企中，祥生几乎是融资成本最高，净利润率最低的存在。
从融资渠道看，祥生控股集团除了依赖于借贷、债券以及股权融资等方式外，还需应对非标融资的还款压力。
截至2021年6月30日，祥生控股集团信托和其他融资分别为159亿元和75亿元，约占其债务的50%。
今年第三季度，祥生控股集团已偿还30-40亿元信托贷款和银行贷款，其融资渠道正在逐步收窄。
另外，大量的少数股东权益限制了祥生控股集团的财务透明度。如果祥生控股集团加大对合资项目的参与，可能会降低其从项目公司筹集资金的自主权。
03“黑马”房企
祥生是一家老牌浙系房企，与中梁、德信和佳源并称“浙系房企四小龙”。
上世纪90年代，担任诸暨金鸡坞村村支书的陈国祥，意外承担村子的拆迁改造工作，由此看到了房地产行业中存在的巨大机遇。
1995年，陈国祥创办了祥生地产，人生迎来逆袭。四年后，祥生地产在浙江省绍兴市开发了第一个住宅项目--诸暨祥生滨江花苑。
祥生控股集团董事长陈国祥
随后，祥生地产逐渐走出诸暨，2007年开发了首个上海住宅项目--上海祥生福田雅园，此后走出长三角。
在很长一段时间内，祥生地产坚持以浙江省为大本营深入渗透泛长三角区域。
近年来，凭借高周转策略有关，祥生在短时间内实现销售猛增。
2015年，祥生销售额首次突破百亿大关，2018年突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100%。
这期间，祥生采取“1+1+X”扩张策略，将项目扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。
去年11月，在递表168天后，祥生控股集团在港交所挂牌上市，成为2020年最大的IPO内房股。
然而，登陆资本市场后，关于祥生内部大裁员、组织框架调整、多位高管离职等消息不断。
在业绩飞涨的背后，祥生负债率高、融资成本高、毛利率低以及收益率低等弊端显现，随着房地产行业步入寒冬，其资金链岌岌可危。
