“大型渝系房企”销售持续下滑，1900亿有息负债能否潜龙突围？
来源：小债看市
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2021-12-08 22:41:04
今年下半年以来，龙湖集团的合同销售额和销售收入持续下降，这家以“自律稳健”著称的领先房企能否在行业动荡中潜龙突围？
01评级展望被下调
12月7日，惠誉将龙湖集团(00960.HK)的评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BBB”。
惠誉称，展望调整基于中国房地产市场的不确定性有所增加。尽管政府为稳定地产行业已采取多项措施，但当下并没有足够证据表明房地产行业能够实现持续复苏。
受市场波动影响，2021年8月以来龙湖集团的合同销售额和销售收入持续下降，其EBITDA利润率也有所下滑。
在不令杠杆率承压的情况下，未来龙湖集团将持续投资来继续提高其投资物业的经常性租金收入。
近日，还有用户发布实名声明称，龙湖集团存在“试用期陷阱”。
据悉，龙湖集团打着高薪的幌子从各个互联网企业挖人，却在长达6个月的实习期结束后，再以经营不善、政策打压等理由辞退员工。
此外，龙湖集团还被爆料一些内部问题，包括各种PPT不落地、战略没有方向、外行领导内行以及只重用管培生等。
随后，针对该事件龙湖集团回应称，原文提到的“公司裁员”等情况并不属实，人才的择优劣汰是正常管理动作，与员工是否是仕官生或是否在试用期无关。
在融资方面，近期房企融资环境有所回暖，龙湖集团提交了2021年度第二期中期票据募集说明书，注册规模50亿元。
《小债看市》统计，目前龙湖集团仅存续一只境内债，存续规模3亿元，将于明年7月到期；其还存续6只美元债，存续规模27.5亿美元。
存续美元债情况
在境内信用评级方面，目前龙湖集团主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”。
惠誉预计，2021年中国房地产行业的合同销售额将下降10%-15%。
02销售疲软
据官网介绍，1993年龙湖集团创建于重庆，业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。
2009年，龙湖集团于香港联交所主板上市。
龙湖集团官网
从股权结构看，龙湖集团的控股股东为美贤国际，持股比例为42.71%，公司实际控制人为吴亚军。
股权结构图
2020年，龙湖集团实现合同销售额2706亿元，今年其销售目标为3100亿。
前10个月，龙湖集团累计实现合同销售金额2278.3亿元，同比仅增长6.3%，完成全年目标的73%。
尤其下半年以来，龙湖集团销售疲软情况愈加明显，7-10月其销售额同比分别下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
据克而瑞数据，今年前11个月，龙湖集团以2252.7亿操盘金额和1308.8万平方米操盘面积在房企中排第12名，属于大型房企。
克而瑞数据
据半年报显示，今年上半年龙湖集团实现营收634.21亿元，同比增长20.48%；实现归母净利润74.19亿元，同比增长17.05%。
从营收和业绩增速上看，近年来龙湖集团的业绩降速明显。
同时，龙湖集团的经营获现能力也大幅下滑，今年上半年其经营性现金流净额为95.54亿元，而去年同期为184.5亿元，同比已腰斩。
经营现金流
和行业其他房企一样，龙湖集团的盈利能力也在下滑。
今年上半年，龙湖集团的毛利率为27.68%，净利率16.71%，毛利率在2018年达到顶峰后持续下降。
销售毛利率
土储方面，截至今年6月末，龙湖集团土地储备合计7717万平方米，权益面积为5367万平方米。
按地区分析，龙湖环渤海地区、西部地区、长三角地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.4%、26.0%和15.5%。
值得注意的是，近年来龙湖集团新进多个三、四线城市，若项目去化不及预期，其或面临一定的资金沉淀及投融资风险。
截至今年6月末，龙湖集团总资产为8734.46亿元，总负债6727.94亿元，净资产2006.52亿元，资产负债率77.03%。
从“三道红线”看，龙湖集团剔除预收款后资产负债率为68.3%，净负债率46%，现金短债比5.48，归为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，龙湖集团主要以流动负债为主，占总负债的70%。
截至相同报告期，龙湖集团流动负债有4718.95亿元，其中一年内到期的短期债务有181.4亿元。
流动负债
相较于短债压力，龙湖集团流动性充沛，其账上现金及现金等价物有989.8亿元，完全可以覆盖短债，短期偿债能力良好。
另外，龙湖集团的财务弹性也较好，截至2020年末其银行授信总额有2948.03亿元，未使用授信额度为2020.85亿元。
银行授信情况
在负债方面，龙湖集团还有非流动负债2008.98亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计1737亿元。
整体来看，龙湖集团刚性债务有1918.4亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为29%。
随着业务规模扩张，龙湖集团的有息负债逐年增加，其经营性现金流无法覆盖投资环节现金支出，缺口主要通过外部融资弥补。
从融资渠道看，龙湖集团主要通过银行借款、发行债券及优先票据等渠道融资。
融资成本方面，2018-2020年龙湖集团平均融资利率分别为4.55%、4.54%和4.39%，融资成本较低。
近年来，因合作项目的开展，龙湖集团与关联方资金往来频繁，关联方净占用公司资金规模持续增加，需关注资金占用风险。
总得来看，龙湖集团销售疲软，盈利能力持续下滑；有息负债持续攀升，财务杠杆高企；项目去化和投融资、关联资金往来等方面面临风险与压力。
03吴亚军的传奇人生
从工科毕业生、工程师、记者，到涉足房地产、担任龙湖集团董事长，再到世界女富豪，吴亚军一直都在演绎着自己的传奇人生。
从西北工业大学鱼雷动力装置专业毕业后，吴亚军先后从事过机械工程师、记者、编辑等工作。
1993年，吴亚军涉足房地产行业，两年后她参股创建重庆龙湖地产并担任总经理。
1997年，龙湖第一个地产项目“龙湖花园南苑”落成，当时的广告口号是“善待你一生”，吴亚军坚持从每一个细节照顾业主的生活所需。
后来，经过5年多的努力，龙湖成为重庆最大的房地产发展商。
龙湖集团董事会主席吴亚军
2005年，龙湖首次走出重庆，在成都推出“晶蓝半岛”；2007年又进军北京市场，深耕顺义，逐渐在全国布局。
2009年11月，龙湖集团登陆资本市场，吴亚军的身价也达到了273亿，超过杨惠妍成为中国新首富。
2017年是吴亚军最巅峰的一年，龙湖地产跻身千亿俱乐部，她以320亿身家在胡润全球白手起家女富豪榜中排名第七，一时风光无两。
近年来，龙湖遭遇销售降速、毛利下滑，在房企中排名也逐步掉出前十，但这或许就是吴亚军“求稳”的本意，在房地产行业大洗牌的今天，龙湖能否突围？
01评级展望被下调
12月7日，惠誉将龙湖集团(00960.HK)的评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BBB”。
惠誉称，展望调整基于中国房地产市场的不确定性有所增加。尽管政府为稳定地产行业已采取多项措施，但当下并没有足够证据表明房地产行业能够实现持续复苏。
受市场波动影响，2021年8月以来龙湖集团的合同销售额和销售收入持续下降，其EBITDA利润率也有所下滑。
在不令杠杆率承压的情况下，未来龙湖集团将持续投资来继续提高其投资物业的经常性租金收入。
近日，还有用户发布实名声明称，龙湖集团存在“试用期陷阱”。
据悉，龙湖集团打着高薪的幌子从各个互联网企业挖人，却在长达6个月的实习期结束后，再以经营不善、政策打压等理由辞退员工。
此外，龙湖集团还被爆料一些内部问题，包括各种PPT不落地、战略没有方向、外行领导内行以及只重用管培生等。
随后，针对该事件龙湖集团回应称，原文提到的“公司裁员”等情况并不属实，人才的择优劣汰是正常管理动作，与员工是否是仕官生或是否在试用期无关。
在融资方面，近期房企融资环境有所回暖，龙湖集团提交了2021年度第二期中期票据募集说明书，注册规模50亿元。
《小债看市》统计，目前龙湖集团仅存续一只境内债，存续规模3亿元，将于明年7月到期；其还存续6只美元债，存续规模27.5亿美元。
存续美元债情况
在境内信用评级方面，目前龙湖集团主体和相关债项信用等级均为AAA，评级展望“稳定”。
惠誉预计，2021年中国房地产行业的合同销售额将下降10%-15%。
02销售疲软
据官网介绍，1993年龙湖集团创建于重庆，业务涵盖地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大主航道业务，并积极试水养老、产城等创新领域。
2009年，龙湖集团于香港联交所主板上市。
龙湖集团官网
从股权结构看，龙湖集团的控股股东为美贤国际，持股比例为42.71%，公司实际控制人为吴亚军。
股权结构图
2020年，龙湖集团实现合同销售额2706亿元，今年其销售目标为3100亿。
前10个月，龙湖集团累计实现合同销售金额2278.3亿元，同比仅增长6.3%，完成全年目标的73%。
尤其下半年以来，龙湖集团销售疲软情况愈加明显，7-10月其销售额同比分别下滑9.3%、17.1%、32.8%以及7.5%。
据克而瑞数据，今年前11个月，龙湖集团以2252.7亿操盘金额和1308.8万平方米操盘面积在房企中排第12名，属于大型房企。
克而瑞数据
据半年报显示，今年上半年龙湖集团实现营收634.21亿元，同比增长20.48%；实现归母净利润74.19亿元，同比增长17.05%。
从营收和业绩增速上看，近年来龙湖集团的业绩降速明显。
同时，龙湖集团的经营获现能力也大幅下滑，今年上半年其经营性现金流净额为95.54亿元，而去年同期为184.5亿元，同比已腰斩。
经营现金流
和行业其他房企一样，龙湖集团的盈利能力也在下滑。
今年上半年，龙湖集团的毛利率为27.68%，净利率16.71%，毛利率在2018年达到顶峰后持续下降。
销售毛利率
土储方面，截至今年6月末，龙湖集团土地储备合计7717万平方米，权益面积为5367万平方米。
按地区分析，龙湖环渤海地区、西部地区、长三角地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.4%、26.0%和15.5%。
值得注意的是，近年来龙湖集团新进多个三、四线城市，若项目去化不及预期，其或面临一定的资金沉淀及投融资风险。
截至今年6月末，龙湖集团总资产为8734.46亿元，总负债6727.94亿元，净资产2006.52亿元，资产负债率77.03%。
从“三道红线”看，龙湖集团剔除预收款后资产负债率为68.3%，净负债率46%，现金短债比5.48，归为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，龙湖集团主要以流动负债为主，占总负债的70%。
截至相同报告期，龙湖集团流动负债有4718.95亿元，其中一年内到期的短期债务有181.4亿元。
流动负债
相较于短债压力，龙湖集团流动性充沛，其账上现金及现金等价物有989.8亿元，完全可以覆盖短债，短期偿债能力良好。
另外，龙湖集团的财务弹性也较好，截至2020年末其银行授信总额有2948.03亿元，未使用授信额度为2020.85亿元。
银行授信情况
在负债方面，龙湖集团还有非流动负债2008.98亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计1737亿元。
整体来看，龙湖集团刚性债务有1918.4亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为29%。
随着业务规模扩张，龙湖集团的有息负债逐年增加，其经营性现金流无法覆盖投资环节现金支出，缺口主要通过外部融资弥补。
从融资渠道看，龙湖集团主要通过银行借款、发行债券及优先票据等渠道融资。
融资成本方面，2018-2020年龙湖集团平均融资利率分别为4.55%、4.54%和4.39%，融资成本较低。
近年来，因合作项目的开展，龙湖集团与关联方资金往来频繁，关联方净占用公司资金规模持续增加，需关注资金占用风险。
总得来看，龙湖集团销售疲软，盈利能力持续下滑；有息负债持续攀升，财务杠杆高企；项目去化和投融资、关联资金往来等方面面临风险与压力。
03吴亚军的传奇人生
从工科毕业生、工程师、记者，到涉足房地产、担任龙湖集团董事长，再到世界女富豪，吴亚军一直都在演绎着自己的传奇人生。
从西北工业大学鱼雷动力装置专业毕业后，吴亚军先后从事过机械工程师、记者、编辑等工作。
1993年，吴亚军涉足房地产行业，两年后她参股创建重庆龙湖地产并担任总经理。
1997年，龙湖第一个地产项目“龙湖花园南苑”落成，当时的广告口号是“善待你一生”，吴亚军坚持从每一个细节照顾业主的生活所需。
后来，经过5年多的努力，龙湖成为重庆最大的房地产发展商。
龙湖集团董事会主席吴亚军
2005年，龙湖首次走出重庆，在成都推出“晶蓝半岛”；2007年又进军北京市场，深耕顺义，逐渐在全国布局。
2009年11月，龙湖集团登陆资本市场，吴亚军的身价也达到了273亿，超过杨惠妍成为中国新首富。
2017年是吴亚军最巅峰的一年，龙湖地产跻身千亿俱乐部，她以320亿身家在胡润全球白手起家女富豪榜中排名第七，一时风光无两。
近年来，龙湖遭遇销售降速、毛利下滑，在房企中排名也逐步掉出前十，但这或许就是吴亚军“求稳”的本意，在房地产行业大洗牌的今天，龙湖能否突围？
