大悦城拟3.27亿出售深圳办公楼！渐行渐远的千亿目标？
来源：闺蜜财经
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2021-11-29 13:37:44
11月25日，大悦城控股发公告称，拟3.27亿元挂牌转让深圳办公楼。
据悉，大悦城拟以公开挂牌的方式，分层出售位于深圳市福田区的深圳国际交易广场的34层、35层共32套办公房产，每层楼的挂牌转让底价约为1.637亿元。
大悦城解释，此举是为了盘活公司存量资产，优化资源配置。就目前的市场行情来看，并非是一个好的出售时机。
2019年，大悦城提出要在2021年底完成破千亿的销售目标，如今剩下仅一个多月，逆势“突围”能否实现？
01
近期，尽管楼市不时传来利好消息，比如央行明确强调的“两维护”，一些城市的房贷放贷速度明显加快等，但如果蜜友们看过国家统计局10月的70城房价统计数据或到家附近的房产中介门店转悠上一两天，就能清楚现在的楼市有多冷静。
无论是房企还个人现在出售房产，似乎都容易让人浮想联翩。不过，大悦城控股的情况不太一样。
不少蜜友对大悦城的印象，可能是早年名声在外的北京西单大悦城。
据媒体报道，它出自于曾被央视评为2012年中国经济年度人物的宁高宁之手。宁高宁也是知名的央企掌门人，他曾执掌华润集团，打造了明星项目“万象城”。
此后宁高宁到中粮集团任职，开拓了地产业务。
2006年，中粮集团将旗下的宝投公司更名为中粮地产(集团)股份有限公司。2007年，宁高宁缔造了另一个知名品牌“大悦城”，两年后中粮集团成为了蒙牛第一大股东。
2010年定下了“10年内将开出20个大悦城”的大目标。
然而，2020年报显示，报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。
距离10年前的20个大悦城，仅完成一半。
原因是多方面的，当初的掌舵人于2016年调任其他央企，而中粮集团旗下的两家上市房企“剪不断，理还乱”。
直到2019年完成重组后，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，它也成为在我国香港上市的大悦城地产有限公司的控股股东。
相比差不多时期发展房地产业务的央企来看，大悦城明显掉队了。
02
重组首年，大悦城控股的业绩表现不错，但2020年受疫情影响，颇为受挫。
尽管如此，大悦城仍没有放弃2021年冲刺千亿销售的目标。
2020年3月业绩发布会上，其时任董事长周政表示：“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”
然而今年3月，大悦城控股发公告，董事会收到董事长周政、董事姜勇提交的书面辞职申请。其中，周政因在中粮集团的工作发生调任而辞职，辞职后不再担任公司任何职务。
大悦城控股官微上能检索到“千亿目标”的内容停留在2019、2020年，不知道是否已淡化或“放弃”这个目标了？
这或许与2020年的表现不无关系。
2020年财报显示，大悦城控股全年实现销售额(全口径)694亿元，营收384.45亿元，同比增长13.76%；但归属于上市股东的净利润为-3.87亿元，同比大幅下滑-118.88%。
同年对标“三道红线”，大悦城踩中了“一道红线”
今年上半年，大悦城对标“三道红线”仍处于“黄档”，好在背靠央企，其融资成本较低，平均融资成本约为5.06%。
如今的大悦城控股官网强调的都是“双轮双核”的发展模式，即以“持有+销售”两大核心业务双轮驱动，稳健发展。同时，商业项目及核心商业大区也强调也将轻资产项目发展作为重要的战略方向。
2020年报中预计，今年将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。
今年9月，大悦城控股称年内将有5大商业项目开业，基本能完成任务。而千亿销售目标似乎还颇有距离，甚至难以完成。
03
大悦城控股三季报显示，今年1-9月实现营收221.29亿元，同比增长24.29%；归属净利润11.17亿元，同比增长46.86%；但经营活动产生的现金流净额则同比大降233.67%。
出现如此情况，财报解释，主要是前三季度结算项目权益占比较高。而前三季度经营活动产生的现金流净额为-85.24亿元，主要是新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加所致。
克而瑞地产研究今年1-9月房企销售榜单显示，大悦城以440.1亿元的操盘金额排名第49位，距离千亿销售目标还有不小差距。
另外值得注意的是，大悦城控股也面临房企近年来存在的普遍问题，毛利率下滑。
中期业绩披露，今年上半年，大悦城控股的营收表现不错，同比增加20.62亿元，增长16.92%；但由于本期结算项目中低毛利项目较多，毛利额43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%，综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。
毛利率下滑也是未来房企们普遍要面临的挑战：行业回归合理利润空间。
此外，有意思的是，今年5月和9月，华泰证券等分别对大悦城给出了“增持”的意见，但大悦城及大悦城地产和大多数房企一样，股价持续走低。
而大悦城地产更是几乎沦为了“仙股”，股价长期在1港元/股之下，截至11月26日收盘仅为0.395港元/股。
尽管，近两年也有房企逆势扩张，默默捡一些资金困难房企抛售出来的“便宜货”，但行业和大环境的改变，实际上大家的日子都不轻松。即便是背靠央企的房企们，能拿到更便宜的融资，也需要加快奔跑。
据悉，大悦城拟以公开挂牌的方式，分层出售位于深圳市福田区的深圳国际交易广场的34层、35层共32套办公房产，每层楼的挂牌转让底价约为1.637亿元。
大悦城解释，此举是为了盘活公司存量资产，优化资源配置。就目前的市场行情来看，并非是一个好的出售时机。
2019年，大悦城提出要在2021年底完成破千亿的销售目标，如今剩下仅一个多月，逆势“突围”能否实现？
01
近期，尽管楼市不时传来利好消息，比如央行明确强调的“两维护”，一些城市的房贷放贷速度明显加快等，但如果蜜友们看过国家统计局10月的70城房价统计数据或到家附近的房产中介门店转悠上一两天，就能清楚现在的楼市有多冷静。
无论是房企还个人现在出售房产，似乎都容易让人浮想联翩。不过，大悦城控股的情况不太一样。
不少蜜友对大悦城的印象，可能是早年名声在外的北京西单大悦城。
据媒体报道，它出自于曾被央视评为2012年中国经济年度人物的宁高宁之手。宁高宁也是知名的央企掌门人，他曾执掌华润集团，打造了明星项目“万象城”。
此后宁高宁到中粮集团任职，开拓了地产业务。
2006年，中粮集团将旗下的宝投公司更名为中粮地产(集团)股份有限公司。2007年，宁高宁缔造了另一个知名品牌“大悦城”，两年后中粮集团成为了蒙牛第一大股东。
2010年定下了“10年内将开出20个大悦城”的大目标。
然而，2020年报显示，报告期末，公司持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目(不含管理输出项目)。
距离10年前的20个大悦城，仅完成一半。
原因是多方面的，当初的掌舵人于2016年调任其他央企，而中粮集团旗下的两家上市房企“剪不断，理还乱”。
直到2019年完成重组后，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，它也成为在我国香港上市的大悦城地产有限公司的控股股东。
相比差不多时期发展房地产业务的央企来看，大悦城明显掉队了。
02
重组首年，大悦城控股的业绩表现不错，但2020年受疫情影响，颇为受挫。
尽管如此，大悦城仍没有放弃2021年冲刺千亿销售的目标。
2020年3月业绩发布会上，其时任董事长周政表示：“公司对于2021年销售业绩破千亿的目标有坚定的信心。”
然而今年3月，大悦城控股发公告，董事会收到董事长周政、董事姜勇提交的书面辞职申请。其中，周政因在中粮集团的工作发生调任而辞职，辞职后不再担任公司任何职务。
大悦城控股官微上能检索到“千亿目标”的内容停留在2019、2020年，不知道是否已淡化或“放弃”这个目标了？
这或许与2020年的表现不无关系。
2020年财报显示，大悦城控股全年实现销售额(全口径)694亿元，营收384.45亿元，同比增长13.76%；但归属于上市股东的净利润为-3.87亿元，同比大幅下滑-118.88%。
同年对标“三道红线”，大悦城踩中了“一道红线”
今年上半年，大悦城对标“三道红线”仍处于“黄档”，好在背靠央企，其融资成本较低，平均融资成本约为5.06%。
如今的大悦城控股官网强调的都是“双轮双核”的发展模式，即以“持有+销售”两大核心业务双轮驱动，稳健发展。同时，商业项目及核心商业大区也强调也将轻资产项目发展作为重要的战略方向。
2020年报中预计，今年将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京槐新大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城、青岛即墨祥云小镇等6个项目开业。
今年9月，大悦城控股称年内将有5大商业项目开业，基本能完成任务。而千亿销售目标似乎还颇有距离，甚至难以完成。
03
大悦城控股三季报显示，今年1-9月实现营收221.29亿元，同比增长24.29%；归属净利润11.17亿元，同比增长46.86%；但经营活动产生的现金流净额则同比大降233.67%。
出现如此情况，财报解释，主要是前三季度结算项目权益占比较高。而前三季度经营活动产生的现金流净额为-85.24亿元，主要是新获取项目土地支出、建造支出、税费支出及支付的拍地保证金净额同比增加所致。
克而瑞地产研究今年1-9月房企销售榜单显示，大悦城以440.1亿元的操盘金额排名第49位，距离千亿销售目标还有不小差距。
另外值得注意的是，大悦城控股也面临房企近年来存在的普遍问题，毛利率下滑。
中期业绩披露，今年上半年，大悦城控股的营收表现不错，同比增加20.62亿元，增长16.92%；但由于本期结算项目中低毛利项目较多，毛利额43.03亿元，同比减少11.71亿元，下降21.40%，综合毛利率30.20%，同比降低14.72个百分点。
毛利率下滑也是未来房企们普遍要面临的挑战：行业回归合理利润空间。
此外，有意思的是，今年5月和9月，华泰证券等分别对大悦城给出了“增持”的意见，但大悦城及大悦城地产和大多数房企一样，股价持续走低。
而大悦城地产更是几乎沦为了“仙股”，股价长期在1港元/股之下，截至11月26日收盘仅为0.395港元/股。
尽管，近两年也有房企逆势扩张，默默捡一些资金困难房企抛售出来的“便宜货”，但行业和大环境的改变，实际上大家的日子都不轻松。即便是背靠央企的房企们，能拿到更便宜的融资，也需要加快奔跑。
