“闽系老牌房企”1300亿负债压顶，融资渠道遇阻资金链紧张
来源：小债看市
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2021-11-17 13:33:59
曾经是“闽系”房企的一股清流，近年来中骏集团却一改佛系激进扩张。随着债务规模迅猛跃升，外部融资环境恶化，其偿债压力和债务风险值得警惕。
01降级
11月16日，惠誉将中骏集团控股(01966.HK)长期外币发行人违约评级从“BB-”下调至“B+”，展望“稳定”，并将其高级无抵押评级及其未偿高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级维持“RR4”。
惠誉认为，在资本市场波动和合同销售放缓的合力作用下，中骏集团的财务灵活性有所减弱。
《小债看市》统计，目前中骏集团共存续6只美元债，存续规模有26.5亿美元，其中一年内将有5亿美元债到期。
存续美元债情况
2022年底前，中骏集团合计有67亿元资本市场债务到期或赎回，除了上述5亿美元债，还包括14.6亿和20亿元在岸债券，分别将在2022年7月和10月到期，均由子公司厦门中骏集团发行。
近年来，在行业的火热行情中，多年稳健经营的中骏集团，终究还是走上了激进扩张之路。
02千亿成色不足
据官网介绍，中骏集团创办于1987年，总部设于上海，是一家专注于房地产开发及相关业态的综合性城市运营服务商。
2010年2月，中骏集团在港交所主板上市，体系涵盖住宅开发、商业地产、长租公寓、文化旅游地产、产业地产，大型购物中心的营运管理、住宅与公共设施的物业管理、教育、健康管理等业务板块，以及基金管理及投资等金融服务。
中骏集团官网
从股权结构看，中骏集团的控股股东为新升控股，持股比例为39.15%，公司实际控制人为黄朝阳。
2017年至2019年，中骏集团合约销售金额平均增速为56%，2020年销售额首次突破千亿，但其中权益销售比仅为55%，被诟病千亿成色不足。
今年前10个月，中骏集团连同合营及联营公司实现累计合同销售金额约902.42亿元，累计合同销售面积约625.7万平方米，同比分别增长13%及15%。
值得注意的是，下半年以来中骏集团销售疲软，其中10月合同销售金额同比下滑32%。
据克而瑞数据，今年前9个月中骏集团以693.7亿操盘金额排名第37位；以423.6万平方米操盘面积位居第36位，属于中型房企。
克而瑞数据
在业绩方面，今年上半年中骏集团实现营收203.9亿元，实现归母净利润23.77亿元，同比增长12.42%。
由于大手笔拿地，近年来中骏集团经营性现金流净额持续净流出，2019年至今年上半年该指标分别为-70.88亿、-33.78亿和-69.46亿元，对债务和利息的保障能力下降。
经营性现金流净额
另外，中骏集团的销售毛利也在连续下滑，利润空间不断被压缩，2018年至2020年其毛利率分别为34.6%、27.6%以及24.1%。
据克而瑞数据，目前中骏集团总土储货值约为4238.4亿元，权益土储货值为2292.6亿元。但从城市能级来看，主要集中在二线和三四线，一线城市不足一成。
截至今年二季末，中骏集团总资产为1782亿元，总负债1386亿元，净资产395.7亿元，资产负债率77.8%。
从房企融资新规“三道红线”看，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为69.5%，净负债率77.9%，现金短债比为1.2倍，归为绿档。
其中，中骏集团较低的净负债率，主要由于合作开发、少数股东权益规模扩大所致，存在“明股实债”嫌疑。
《小债看市》分析债务结构发现，中骏集团主要以流动负债为主，占总债务的70%。
截至同报告期，中骏集团流动负债有959.17亿元，主要为短期借款和应付账款及票据，其一年内到期的短期债务有124.62亿元。
相较于短期债务规模，中骏集团流动性尚可，其账上现金及现金等价物有153.06亿元，其中近半位于控股公司层面，规模虽较2020年末下降30亿，但还可以覆盖短债。
除此之外，中骏集团还有427.27亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计380.92亿元。
整体来看，中骏集团刚性债务超500亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为36%。
刚性债务逐年攀升，中骏集团的财务支出压力徒增，去年其融资成本为6.83亿元，同比增长30%，今年上半年再次支出2.53亿元，对利润形成严重侵蚀。
从融资渠道看，中骏集团融资渠道较为多元，除了发债和银行借款外，还通过应收借款、股权融资、股权质押及信托等方式融资。
然而，近期资本市场将继续对中骏集团紧闭大门，其将使用手头现金和内部现金流来偿还到期债务。
总得来看，近年来中骏集团极速狂奔，虽然实现千亿目标，但其权益销售占比较低，主要通过合营做大规模；高速扩张的背后以牺牲利润为代价，盈利能力弱、毛利持续下滑；同时由于激进拿地，其经营现金流被掏空。
03从稳健到激进
1984年，年仅18岁的黄朝阳远赴东北，从经营机械零配件开始走上创业之旅。
三年后，黄朝阳回到泉州创建了中骏集团，最初涉足机电行业，1996年又转战房地产，开发了第一个商住项目“中骏·骏达中心”。
作为“闽系”房企的一员，最初中骏的发展速度一直很稳健，直到2013年才突破100亿元规模。
中骏集团董事局主席黄朝阳
2017年，黄朝阳坐不住了，提了一个千亿目标“三步走”战略：2018年500亿，2019年800亿，2020年过千亿。
此后，中骏集团开始攻城略地，进入发展快车道。
当年，中骏集团购入38个项目，总价为321.67亿元，为2016年拿地金额的近3倍，几乎等于全年的销售额。
在2019年，中骏集团全年业绩总量达到805亿元，同比涨幅52%，距离千亿目标仅一步之遥。
同年，中骏正式确立“一体两翼”发展模式，即以地产开发为主体，新零售购物中心和长租公寓为两翼。
目前，千亿目标虽已拿下，但近年来高企的拿地销售比，几乎把中骏集团的现金流掏空，随着债务规模和负债率迅猛跃升，外部融资环境恶化，其偿债压力和债务风险值得警惕。
