目前，房地产市场调控已经趋于常态化，发展要稳、拿地要准，去杠杆、重平衡已成为行业的基础考题，特别是在“三道红线”政策出台以后，针对房企的考题难度又提升了一个层次。

　　没有谁不想成为行业里的“优等生”，但这并不是一件容易的事，例如“浙系四小龙”之一的德信中国(2019.HK)，还需克服许多困难。

　　据公开资料显示，于1995年由胡一平创立于浙江省湖州市的德信中国是浙江省领先的综合性房地产开发商，主要专注于住宅物业开发和综合用途物业的开发、运营及管理，经过二十余年的发展，德信中国已成为浙江省和长三角地区领先的综合型房地产开发商。

　　2019年2月，德信中国在港交所敲钟上市，曾提出三年跨入“千亿阵营”的目标。

　　不过，在此前就有业内人士认为，尽管德信中国拥有长三角较为优质的土储，但在房企销售普遍放缓、加速回笼资金的当下，其未来业绩增长仍面临一定的压力。

　　确实，从今年前10月的销售额来看，德信中国的千亿目标或许要落空了，甚至可以说是有些“痴心妄想”了。

　　根据德信中国发布的2021年10月未经审核营运数据显示，截至2021年10月31日止10个月，该集团实现累计合约销售金额约人民币622.70亿元，同比增长31.26%，累计合约销售面积约294.20万平方米，同比增长36.96%；平价销售价21166元/平米。

　　10月单月销售增速恢复，实现合约销售金额约人民币51.70亿元，较9月环比增长33.24%，合约销售面积约25.00万平方米。

　　中指研究院《2021年1-10月中国房地产企业销售业绩TOP200》排行榜中，德信中国1-10月以622.7亿元销售额排在第51位。

　　显然，德信中国离千亿目标还有很大的差距，离2021年800亿的销售目标完成率也还不足八成。

　　值得注意的是，德信中国的合作开发占比一向偏高，去年其拿地权益占比仅为44%，预计今年也会是同样的情况。

　　2021年上半年，德信中国加大了合作拿地力度，获得27幅地块，新增总建筑面积约493万平方米，其中多宗合作地块权益占比较低。

　　此前，德信中国总裁费忠敏在业绩会上透露，上半年在22个集中供地的城市拿了14宗土地，“除集中供地方式，我们还通过其它方式拿了一些项目”。也就是说其他13幅地块基本上是来自于合作拿地。

　　据德信中国半年报数据显示，获得的温州市平阳昆阳镇AB地块权益占比为37.1%，南京市的溧水城南地块权益占比29%，佛山市的南海区大沥镇地块权益占比27.4%，广州的黄埔知识城E2地块权益占比25%，杭州的北干西项目权益占比为20%、十字天幕西地块权益占比20%。这样看来，德信中国的销售额是否需要挤一挤“水份”呢？

　　同时，德信中国的土地储备仍以浙江为主，但想要追求目标规模首先得从“舒适圈”中走出，走向全国化。

　　而截至2021年6月30日，德信中国的净负债比率为72.4%，；现金短债比1.37；剔除预收账款的资产负债率为73.6%，踩中“三道红线”中一条，处于“黄档”，面临着一定的债务压力。

　　流动负债占比较大有740.82亿元，其中一年内到期的短债规模有129.94亿元，虽然其账上无限制现金余额有166亿元，可以覆盖短债，但其中超过三分之二的现金处于合资项目公司层面，会造成一定的资金压力。

　　糟糕的是，11月4日，标普将德信中国评级展望从“稳定”调整为了“负面”。同时，标普确认了公司长期发行人信用评级为“B”，高级无抵押债券的长期评级为“B-”。

　　标普认为，在艰难的经营环境下，销售放缓可能会影响该公司的杠杆率改善工作，并在未来12个月减少其流动性缓冲。

　　具体来看，德信中国的销售额从2021年7月至10月同比下降11%。如果房地产需求持续疲软，该公司2022年的销量甚至可能下降，使得未来12个月去杠杆化承受压力。

　　此外，由于一线城市项目的价格上限而造成的毛利率压缩，可能会对该公司的杠杆率构成额外压力。2021年上半年其毛利率同比下降4.9个百分点至21.8%，盈利能力下滑。

　　与此同时，由于美元债券市场的波动，再融资窗口可能在明年继续中断，德信中国或许将很难再为其2022年到期的离岸债务进行再融资。

　　截至目前，该公司有2亿美元的债券将于2022年4月到期，还有3.48亿美元的债券将于2022年12月到期，偿债压力并不小。

　　激进扩张，“偏爱”合作拿地的德信中国，不得不面对盈利能力下滑、负债攀升的尴尬局面，雄心壮志不可少，但最重要的还是自身实力。