独家|“云南王”俊发全国多地裁员 区域房企的形势考验
来源：风财讯
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2021-10-26 21:04:40
近日，风财讯从昆明地产圈获悉，俊发集团在昆明进行裁员，比例约30%。
同时，风财讯了解到，俊发集团在着手组织架构调整，尤其9月以来，对客户数据中心等辅助性部门，进行了合并、调整或清理，带动了一些高管的离职和变动。
或受这一波调整的辐射，不止俊发大本营昆明，消息称俊发佛山也在裁员，裁掉的比例接近70%。
今年10月也有多个自称“俊杰生”(俊发集团管培生)的网友在某社交平台发帖爆料称，“今年俊发的裁人目标是裁掉50%。”“截止10月11，新俊杰150人已经60+强制转营销岗，不然就辞职。”
接踵而至的裁员消息之下，外界不得不审视被称为“云南王”的俊发集团，到底身在怎样的处境？
超50亿资金缺口还债压力大且急
俊发集团的资金，紧张吗？
客观而言，短期资金压力和偿债压力不小。
根据企业预警通披露的“俊发集团2021年中报”数据，上半年俊发的货币资金66.12亿元，但其仅短期借款和一年内到期的非流动负债两项，就有约116亿元。
超50亿的短期资金缺口，不是小数目。
举个例子，就算俊发系的物业公司“七彩服务”今年成功上市，去年以来物业公司上市募资额，大多数都在10亿港元以下，募资超20亿的屈指可数。对比可见差距。
更重要的是，这次的资金压力，大、急、险。
风财讯获取的一份明珠广盈债券项目资料显示，俊发集团在2020年12月31日的有息负债为441.4亿元，短期有息负债为103.64亿元。
对比上述2021年中报数据，半年间短债规模，已经达到过去一年的量。
大量增加的短债中，多数是“频繁发信托产品、做质押股权”换来的。
根据企业预警通统计，2020年俊发的股权出质融资超过10亿元。而在2021年前九个月，俊发的股权出质融资已经超过35亿元，是过去一整年的3倍多。
通过发行信托产品获取的大额融资，往往伴随高担保、高质押。
据风财讯盘点，俊发集团2020年发行的几笔集合资金信托计划，如“佳园400号”“佳园426号”“银杏2023期”抵押率都不低，分别是评估净值的65%、65%、54.33%。
兑付顺位是抵押项目的销售→俊发集团的经营收入→处置抵押物。这意味着，一旦项目流转不畅，将直接由母公司俊发集团承债。
YY研究曾预警，在俊发昆明住宅去化率尚可的同时，要关注大量的百万平大型楼盘、涉及商住公寓产品项目，该类产品销售跨度较长，造成尾部期房去化缓慢的风险。
实际上，2020年初，俊发也曾试图发行“底层资产为物业信托受益权的ABS”，但最终未能获准。
非银是房企融资的重要补充，无法打开更多好的融资渠道，就只能通过环环担保、层层质押，做非标信托融资。
大本营销量、土储大幅下滑
造血能力不足
资金的流转不丝滑，根源往往还是在“造血能力”不足。
克而瑞统计显示，2021年1-9月，俊发地产的操盘销售金额为360.2亿元，比去年同期减少了44亿元，排名降低了6个位次。
尤其是在大本营昆明，2021年前三季度俊发地产在昆明的流量金额为140.79亿元，同比去年的222.14亿元，下滑了37%。
更值得注意的是，俊发地产身上的“后劲不足”。
2020年，俊发地产的土地规模大幅下降，创造了过往四年的最低值。
尤其俊发在昆明的新增土储，2020年全口径土储建面和金额分别同比减少49%和48.32%。
昆明如果“守不住”，对俊发的影响将非常大。
这背后有一个故事——
2017年，俊发提出“三年千亿战略”，宣布将在全国六大区域布局，一年内在昆明之外，买了接近往期一年的土地，且不少是城市更新类的土地。
俊发还在2018年请来曾任职万科阳光城的知名地产经理人张海民加入，担任CEO。
但城市更新项目周期长，很难转化，容易产生“遗留问题”。仅仅11个月，张海民也提出离职，俊发曾有过的“迁都上海”想法彻底打消。
俊发的外拓发展，最终被市场验证，不可行。
2018年，俊发被迫“势头一转”回归昆明，之后的三年也一直以新增昆明地块为主。如今，在俊发地产的土储结构中，昆明地区占比高达88.99%。
但在昆明房地产市场，俊发和位列二三名的恒大、融创，规模差距逐年缩小。
这意味着，俊发在大本营的主要生存空间，不断受到挤压。
俊发集团的当前处境，因为融资渠道有限的“阶层局限”、因为宏观面资金紧张的“行业性下行”、也受到早期高杠杆扩张策略的“历史烙印”，而这些，正是区域性中型房企的真实处境。
同时，风财讯了解到，俊发集团在着手组织架构调整，尤其9月以来，对客户数据中心等辅助性部门，进行了合并、调整或清理，带动了一些高管的离职和变动。
或受这一波调整的辐射，不止俊发大本营昆明，消息称俊发佛山也在裁员，裁掉的比例接近70%。
今年10月也有多个自称“俊杰生”(俊发集团管培生)的网友在某社交平台发帖爆料称，“今年俊发的裁人目标是裁掉50%。”“截止10月11，新俊杰150人已经60+强制转营销岗，不然就辞职。”
接踵而至的裁员消息之下，外界不得不审视被称为“云南王”的俊发集团，到底身在怎样的处境？
超50亿资金缺口还债压力大且急
俊发集团的资金，紧张吗？
客观而言，短期资金压力和偿债压力不小。
根据企业预警通披露的“俊发集团2021年中报”数据，上半年俊发的货币资金66.12亿元，但其仅短期借款和一年内到期的非流动负债两项，就有约116亿元。
超50亿的短期资金缺口，不是小数目。
举个例子，就算俊发系的物业公司“七彩服务”今年成功上市，去年以来物业公司上市募资额，大多数都在10亿港元以下，募资超20亿的屈指可数。对比可见差距。
更重要的是，这次的资金压力，大、急、险。
风财讯获取的一份明珠广盈债券项目资料显示，俊发集团在2020年12月31日的有息负债为441.4亿元，短期有息负债为103.64亿元。
对比上述2021年中报数据，半年间短债规模，已经达到过去一年的量。
大量增加的短债中，多数是“频繁发信托产品、做质押股权”换来的。
根据企业预警通统计，2020年俊发的股权出质融资超过10亿元。而在2021年前九个月，俊发的股权出质融资已经超过35亿元，是过去一整年的3倍多。
通过发行信托产品获取的大额融资，往往伴随高担保、高质押。
据风财讯盘点，俊发集团2020年发行的几笔集合资金信托计划，如“佳园400号”“佳园426号”“银杏2023期”抵押率都不低，分别是评估净值的65%、65%、54.33%。
兑付顺位是抵押项目的销售→俊发集团的经营收入→处置抵押物。这意味着，一旦项目流转不畅，将直接由母公司俊发集团承债。
YY研究曾预警，在俊发昆明住宅去化率尚可的同时，要关注大量的百万平大型楼盘、涉及商住公寓产品项目，该类产品销售跨度较长，造成尾部期房去化缓慢的风险。
实际上，2020年初，俊发也曾试图发行“底层资产为物业信托受益权的ABS”，但最终未能获准。
非银是房企融资的重要补充，无法打开更多好的融资渠道，就只能通过环环担保、层层质押，做非标信托融资。
大本营销量、土储大幅下滑
造血能力不足
资金的流转不丝滑，根源往往还是在“造血能力”不足。
克而瑞统计显示，2021年1-9月，俊发地产的操盘销售金额为360.2亿元，比去年同期减少了44亿元，排名降低了6个位次。
尤其是在大本营昆明，2021年前三季度俊发地产在昆明的流量金额为140.79亿元，同比去年的222.14亿元，下滑了37%。
更值得注意的是，俊发地产身上的“后劲不足”。
2020年，俊发地产的土地规模大幅下降，创造了过往四年的最低值。
尤其俊发在昆明的新增土储，2020年全口径土储建面和金额分别同比减少49%和48.32%。
昆明如果“守不住”，对俊发的影响将非常大。
这背后有一个故事——
2017年，俊发提出“三年千亿战略”，宣布将在全国六大区域布局，一年内在昆明之外，买了接近往期一年的土地，且不少是城市更新类的土地。
俊发还在2018年请来曾任职万科阳光城的知名地产经理人张海民加入，担任CEO。
但城市更新项目周期长，很难转化，容易产生“遗留问题”。仅仅11个月，张海民也提出离职，俊发曾有过的“迁都上海”想法彻底打消。
俊发的外拓发展，最终被市场验证，不可行。
2018年，俊发被迫“势头一转”回归昆明，之后的三年也一直以新增昆明地块为主。如今，在俊发地产的土储结构中，昆明地区占比高达88.99%。
但在昆明房地产市场，俊发和位列二三名的恒大、融创，规模差距逐年缩小。
这意味着，俊发在大本营的主要生存空间，不断受到挤压。
俊发集团的当前处境，因为融资渠道有限的“阶层局限”、因为宏观面资金紧张的“行业性下行”、也受到早期高杠杆扩张策略的“历史烙印”，而这些，正是区域性中型房企的真实处境。
