在调控持续升级情况下，房企销售业绩近三个月持续下滑。根据克而瑞发布的报告，9月百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元。单月业绩规模不及8月，首次环比下降，同比去年下降36.2%；7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。

企业端看，继恒大、华夏幸福、蓝光发展等行业企业债务违约持续发酵，上月还有包括花样年、新力等公司也出现债务违约，股价闪崩等情况，叠加房企9月销售情况等因素，市场避险情绪上升。近日，穆迪将祥生控股、广州富力、中南建设、阳光城、绿地控股、中国奥园、佳兆业等在内的多家公司海外主体信用评级进行了下调。不过尽管对多家企业进行了下调，但穆迪也表示，其对于坚持长期主义的企业仍抱有稳定预期。

海外评级机构对企业评级下调，反映了其对中国房地产市场的看法。而在国内，央行罕见对房地产市场连续发声：国庆前夕，一周内两次提及“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”；10月15日，针对恒大的债务问题做出正面回应，定调为“个别现象，房地产行业总体健康”。

释放维稳信号下，曙光或许即将来临，但也不是所有房企都等得到。

长期主义企业的回调之路 财务健康增强流动性缓冲

细数海外评级机构纷纷下调国内房企评级或展望的原因，多集中于市场经营环境的严峻、杠杆率上升、回款能力变差、现金流的紧张、偿债能力的下降等。在三道红线政策下，企业的融资被极大受限，加上疫情及信贷政策变化导致销售放缓，房企的现金流极容易断裂。以被下调展望的富力为例，2021年6月末，富力短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。穆迪下调海伦堡展望至“负面”时，考虑的也是海伦堡销售的现金回收周期较长，流动性缓冲较弱。

其实，与其说下调评级是对房企经营风险的预判，不如说是境外机构对国内房地产行业的悲观，但这种悲观显然是迟钝的。虽然市场确实还在下行，但国家已经发出了“两维护”的明确信号。

对于此次下调评价，事实上，中南建设的经营面就开始从高增长转向高质量，纵使政策汹涌迅猛，也从未打乱企业的经营定力，“防三高”是中南一切经营行为的准绳，也就是防流动性风险、防杠杆率超标、防利润率下滑。

与其他被下调评级公司不同的是，中南建设长期坚持不断提高运营效率，不依赖有息负债的发展模式，这样的发展模式更符合国家加强宏观审慎管理后的政策导向。截至今年中期期末，公司有息负债仅768亿元，与年度经营规模的比值一直处于行业最低水平。其中一年以内的有息负债209亿元，仅占全部有息负债的27%；平均每月需要偿付的负债17亿元，单月最高需要偿付的负债也仅26亿元。

这点在穆迪对公司的最新评级报告中也有显示。尽管穆迪认为中南的销售及土储情况有所弱化，但依然给予了公司未来稳定的展望，表示其对公司应付短期债务的能力很有信心。根据2021年半年报，中南建设在手扣除受限资金后的现金215亿元，完全覆盖一年以内的全部负债。除此之外，中南建设还拥有大型银行支持，具体来看，公司具有银行授信额度总额1835亿元，其中尚未使用的额度1425亿元，未来可使用的信贷资源充裕。

在现金流入方面，今年1-9月份公司实现销售金额1537亿元，同比增长7.4%。新增47个项目，规划建筑面积合计793万平方米。上半年公司合并报表范围内经营活动现金流入746亿元，单月平均流入124亿元，远远超过一年以内各项经营负债的月度均值83亿元。穆迪针对公司流动性重申，“中南建设将拥有充足的流动性以应对未来6-12个月内经营环境和融资条件所带来的风险”。

防“三高”与三个卓越攻守结合 寻找迷雾重重中的发展确定性

风险并非不可预判，在对市场和政策的研判下，中南建设陈昱含总经理曾在年中业绩会上用“高血压、高血糖和高血脂”这三高来形容现阶段房地产企业存在的经营风险。

她指出，“高血压指的是资金流动性问题。高血糖指的是杠杆和规模，对房企来说，‘三道红线’就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力。高血脂指的是利润，目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现。”

企业如果想在“三高”下继续生存，需要外部环境维持原来的条件，而从我国迈向更高质量发展阶段的目标出发，这样的政策条件显然是要改变的。事实上，几年前中南建设的经营面就开始从高增长转向高质量，因此尽管政策时有变化，公司依然保持经营定力。为了进一步实现长期高质量发展，中南从社会这一发展趋势出发，通过“减肥增肌练内功”预防三高，坚持审慎经营。

具体来说，中南以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具，确保流动性安全。在财务方面，坚定去杠杆，在增速上保持一定弹性，力争2022年实现三线全绿。为了更好确保利润增长，通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。

防御只是加强减少企业风险的一环，除了预防三高，中南还积极发挥比较竞争优势，具体可概括为“三个卓越”，卓越运营、卓越建设和卓越服务。卓越运营是通过在产品研发、生产提效和供应链建设三方面的综合努力，把地产开发的品质和效率价值发挥到最大。产品研发方面，坚持标准化的基础工作。

卓越建设方面是是指加快探索第二增长曲线，这其中很重要的一部分内容是，整合中南置地和中南建筑各自业务优势，在代建和EPC领域加快探索和拓展，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。而对于卓越服务，则是指后端的持续服务。接下来，中南建设将持续推动在基础服务、增值服务和城市服务方面能力的提升，增强品牌粘合效性，用优质的综合服务能力为公司创造更多参与城市基建、城市运营业务的可能性。

业内人士表示，中南提出的三个卓越，是在当前的政策环境、企业自身定位及优势中寻找到平衡点，防三高和卓越运营攻守结合使其在当下迷雾重重的环境中增加了几分活下去的确定性。自中南建设公布2021上半年成绩单后，华泰证券、中信建投、广发证券、海通证券、华安证券等11家券商给予公司正面评级。中金公司在研报中称，中南建设全年盈利仍将稳增，给予公司“跑赢行业”评级，看好公司的综合实力和安全性。